So sánh giá The Sóng Condotel với các dự án trong khu vực ⋆ The Sóng Vũng Tàu

Bạn đang quan tâm giá The Sóng Condotel và muốn biết liệu mức giá đó có cạnh tranh so với các dự án lân cận như CSJ Tower, Oasky (Sơn Thịnh), Mermaid Seaview? Bài viết này sẽ giúp bạn so sánh giá bán – giá/m² – giá thuê theo đêm/tháng một cách trực quan, đồng thời đặt các con số ấy trong bối cảnh vị trí gần Bãi Sau, hệ tiện ích nội khu, pháp lý, khả năng vận hành cho thuê để thấy rõ giá trị thực của từng dự án. Thay vì chỉ nhìn vào tin rao rải rác, bạn sẽ có một khung so sánh “táo bạo nhưng công bằng” giữa các phân khúc căn hộ (Studio, 1PN, 2PN, 3PN), theo view – tầng – nội thất – thời điểm.

Ngoài bảng giá, chúng tôi còn phân tích mức chênh định giá từ vị trí & tiện ích (tức “giá trị cộng thêm” mà thị trường sẵn sàng trả), mô hình lợi suất dự kiến (ADR, công suất, chi phí vận hành) và các kịch bản 3–5 năm để bạn hình dung bài toán dòng tiền. Dù bạn là nhà đầu tư muốn tối ưu tỷ suất hay gia đình tìm căn hộ nghỉ dưỡng “ở được – cho thuê tốt”, đây sẽ là bản đồ giá giúp bạn chọn đúng tài sản tại Vũng Tàu và tự tin đàm phán.

1) Phương pháp so sánh & cách đọc dữ liệu

1.1. Phạm vi so sánh

The Sóng Vũng Tàu (28 Thi Sách, gần Bãi Sau – định vị nghỉ dưỡng/cho thuê mạnh)
CSJ Tower (trục Thùy Vân, sát biển)
Oasky – Sơn Thịnh (khu Lê Hồng Phong – Thùy Vân, tòa “đời trước”)
Mermaid Seaview (gần Lê Hồng Phong – Thùy Vân, một số căn view biển nổi bật)

Lý do chọn 4 dự án: cùng bán kính, cùng phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng – cho thuê tại Bãi Sau/Bãi Trước và có lượng giao dịch/nguồn hàng đủ để so sánh theo giá bán – giá/m² – giá thuê – khả năng vận hành.

1.2. Nguồn dữ liệu & cách tổng hợp

Nguồn giá bán/thuê: tin rao trên các sàn, bảng giá nội bộ môi giới, mức giá niêm yết/khuyến mại từ đơn vị vận hành, giá thực tế trên kênh OTA.
Phương pháp: dùng dải tham chiếu (range) thay vì một số duy nhất để giảm nhiễu do view, tầng, nội thất, pháp lý căn, thời điểm giao dịch.
Chuẩn hóa: khi có dữ liệu thiếu (ví dụ không ghi diện tích), quy đổi về giá/m² nếu có thể; nếu không, ghi chú “không đủ dữ liệu” để tránh hiểu sai.

1.3. Các khái niệm sẽ dùng (đọc một lần là hiểu)

Giá/m²: giúp so “cùng hệ quy chiếu”, hạn chế méo do diện tích.
ADR (Average Daily Rate) = giá thuê bình quân/đêm sau khuyến mại.
Công suất (Occupancy): % đêm có khách trong năm.
RevPAR = ADR × Công suất (doanh thu phòng/đêm/phòng khả dụng).
NOI (Net Operating Income) = Doanh thu gộp – chi vận hành (OTA/payment, dọn phòng/giặt, điện nước/Internet/TV, QLVH, vật tư hao mòn…).
Yield ròng = NOI / Giá mua (hoặc tổng vốn đầu tư).

1.4. Nguyên tắc số liệu & giả định lợi suất

Luôn dùng dải tham chiếu thay vì “con số cứng”.
Nêu rõ giả định khi mô phỏng lợi suất: ADR trung bình năm, công suất bình quân, tỷ lệ chi vận hành (thường 30–40% doanh thu gộp tùy cách vận hành).
Không tuyệt đối hóa: các dải giá biến động theo mùa (cao điểm lễ/Tết/cuối tuần vs ngày thường), sức mua từng thời điểm, chính sách khuyến mại.

1.5. Lưu ý vận hành (đọc giá cho đúng)

Ngày thường vs cuối tuần/lễ: giá/đêm có thể chênh +30% → +150%.
Flash sale/khuyến mại: ADR thực thu khác “giá niêm yết”; khi so sánh nên dùng ADR sau giảm.
Khác biệt theo căn: cùng tòa nhưng view biển – tầng cao – nội thất chuẩn ảnh – điểm review có thể tạo mức chênh định giá đáng kể.

1.6. Những sai số phổ biến cần tránh

So “giá niêm yết” thay vì giá chốt/ADR thực thu.
Lấy giá căn không ghi diện tích để suy ra giá/m² (dễ sai).
So ADR cuối tuần của dự án A với ADR ngày thường của dự án B.
Bỏ qua chi vận hành khi tính yield → ra số “ảo”.
Không kiểm tra hồ sơ pháp lý/hiện trạng bàn giao → ảnh hưởng giá trị thật.

1.7. Cách đọc bảng so sánh trong bài

Nhìn dải giá bán & giá/m² trước (để có “mặt bằng”).
So ADR & công suất theo ngày thường/ cuối tuần.
Ước NOI & Yield ròng từ giả định (ADR, công suất, chi phí).
Đọc phần vị trí – tiện ích – vận hành – pháp lý để hiểu giá trị cộng thêm (vì sao dự án A/Căn X được thị trường trả giá cao hơn).
Đối chiếu mục tiêu cá nhân: ở – nghỉ dưỡng – dòng tiền – tăng giá vốn.

1.8. Ví dụ minh họa cách tính (để bạn tự kiểm)

Giả sử The Sóng – 1PN 52 m²:

ADR TB năm: 1,6 triệu/đêm; Công suất 65% → Doanh thu gộp = 1,6 × 365 × 0,65 ≈ ~380 triệu/năm.
Chi vận hành: 35% → ~133 triệu/năm.
NOI ≈ 247 triệu/năm. Nếu giá mua 3,0 tỷ → Yield ròng ≈ 8,2%/năm.

Bạn có thể thay ADR/công suất theo căn mình nhắm để ra kết quả “sát” hơn.

1.9. Khuyến nghị bắt buộc trước khi chốt

Kiểm tra hợp đồng, hồ sơ pháp lý, mục đích sử dụng đất, GPXD – nghiệm thu – PCCC, quy chế vận hành và hiện trạng bàn giao của chính căn.
Nếu là căn đang cho thuê: yêu cầu historical performance (ADR, công suất, chi phí), ảnh chụp, điểm review.
Ghi rõ trong phụ lục: danh mục nội thất bàn giao, điều khoản rút cọc nếu thực tế khác mô tả, mốc cập nhật hồ sơ (nếu có).

Tóm lại, phần “Phương pháp so sánh & cách đọc dữ liệu” giúp bạn đọc đúng con số và hiểu vì sao có mức chênh định giá giữa các dự án/căn hộ. Khi nhìn giá trong bài, hãy luôn đặt vào bối cảnh vị trí – tiện ích – vận hành – pháp lý – mùa vụ để ra quyết định chính xác.

2) Tổng quan nhanh & định vị sản phẩm

2.1. The Sóng Condotel – bức tranh cô đọng

Địa chỉ & lợi thế tiếp cận: 28 Thi Sách, Phường Thắng Tam – đi bộ vài phút ra Bãi Sau. Tuyến đường dễ kết nối các trục ăn uống – vui chơi – dịch vụ du lịch.
Định vị sản phẩm: Căn hộ nghỉ dưỡng/condotel “đủ bộ tiện ích”, hướng tới khách nghỉ dưỡng – homestay – nhóm gia đình và chuyên gia ở dài hạn.
Cấu phần nổi bật: tòa cao tầng, hồ bơi vô cực trên cao, sky bar/lounge, gym–spa–yoga, khu vui chơi trẻ em, khu BBQ, sảnh đón tiêu chuẩn cao, shophouse khối đế.
Giá trị cốt lõi: nhờ vị trí gần biển và hệ tiện ích dày, The Sóng thường giữ được giá bán ổn, giá thuê/đêm tốt ở cuối tuần/lễ và tỷ lệ lấp đầy cao hơn mặt bằng cùng phân khúc khi được vận hành chuyên nghiệp.

2.2. CSJ Tower – “sát biển” là điểm nhấn

Địa chỉ & lợi thế: nằm trên trục Thùy Vân, đối diện bãi biển – rất thuận tiện với nhóm khách thích “bước ra là thấy biển”.
Định vị: condotel/giao thoa ở–thuê; tầm nhìn biển là yếu tố quyết định sức hút.
Tiện ích: có bể bơi, khu sinh hoạt cộng đồng; mức độ “điểm nhấn đỉnh mái” không nhiều như The Sóng.
Giá trị cốt lõi: căn có tầm nhìn biển đẹp thường được thị trường chi trả giá bán/giá thuê cao hơn; tuy nhiên mức chênh giữa căn view đẹp và căn không view rất đáng kể.

2.3. Oasky (Sơn Thịnh) – “đời trước, m² rẻ”

Địa chỉ & lợi thế: khu Lê Hồng Phong – Thùy Vân, di chuyển ra biển thuận tiện nhưng không phải vị trí “bước chân là chạm cát”.
Định vị: tòa đời trước, diện tích căn thường rộng, giá/m² mềm.
Tiện ích: cơ bản; khối thương mại và tiện ích “đỉnh mái” không dày.
Giá trị cốt lõi: phù hợp ngân sách hạn chế hoặc người cần diện tích lớn – vốn đầu tư thấp; đổi lại, giá thuê/đêm và biên tăng giá thường khiêm tốn hơn nhóm dự án mới “đủ bộ tiện ích”.

2.4. Mermaid Seaview – tôn vinh tầm nhìn

Địa chỉ & lợi thế: gần Lê Hồng Phong – Thùy Vân, thuận tiện tiếp cận Bãi Sau và các trục dịch vụ.
Định vị: trọng tâm là một số căn view biển đẹp; sản phẩm hướng đến khách ưu tiên tầm nhìn hơn hệ tiện ích.
Tiện ích: có bể bơi và khu cộng đồng; quy mô tiện ích vừa phải so với The Sóng.
Giá trị cốt lõi: view biển là chìa khóa tạo giá trị cộng thêm; nguồn hàng “đẹp – hiếm” thường ít và giữ giá.

2.5. Bảng so sánh định vị nhanh

Tiêu chí	The Sóng	CSJ Tower	Oasky (Sơn Thịnh)	Mermaid Seaview
Tiếp cận biển	Đi bộ vài phút ra Bãi Sau	Đối diện biển Thùy Vân	Gần biển, cần di chuyển ngắn	Gần biển, thuận tiện
Định vị	Condotel “đủ bộ tiện ích”	Condotel hướng view biển	Tòa “đời trước”, m² rẻ	Căn hộ chú trọng view
Tiện ích nổi bật	Sky pool, sky bar, shophouse	Bể bơi, tiện ích cơ bản	Tiện ích cơ bản	Bể bơi, cộng đồng
Đối tượng mạnh	Homestay/family – chuyên gia	Khách “nghiện” view biển	Ngân sách thấp – cần diện tích	Khách ưu tiên tầm nhìn
Giá trị cộng thêm	Vị trí + tiện ích → giá thuê/đêm tốt & công suất cao	View biển tạo chênh giá rõ	Giá/m² rẻ – biên an toàn vốn	View đẹp hiếm – giữ giá

Cách đọc nhanh: The Sóng “ghi điểm” bằng tổ hợp tiện ích & trải nghiệm, từ đó tạo giá trị cộng thêm cho giá bán, giá thuê, công suất. CSJ Tower “ghi bàn” nhờ sát biển và căn view cực đẹp. Oasky phù hợp ngân sách thấp. Mermaid Seaview nổi ở căn view hiếm.

2.6. Vì sao “định vị sản phẩm” quyết định mặt bằng giá?

Vị trí thực dụng → quyết định mức sẵn sàng chi trả (đi bộ ra biển hay không, gần trục dịch vụ du lịch hay không).
Hệ tiện ích → tạo trải nghiệm ở – nghỉ – chơi trong cùng tòa; càng đầy đủ, giá thuê/đêm và điểm đánh giá càng cao.
Tầm nhìn (view) → yếu tố “cộng điểm lớn” cho giá bán và giá thuê; chênh lệch giữa view đẹp – không view thường rất rõ.
Quy mô & độ hoàn thiện vận hành → tòa vận hành tốt giúp tỷ lệ lấp đầy ổn định, chi phí kiểm soát hơn, lợi suất bền vững hơn.

2.7. “Chân dung khách hàng” điển hình mỗi dự án

The Sóng: gia đình/nhóm bạn cuối tuần – lễ; cặp đôi muốn trải nghiệm hồ bơi trên cao/sky bar; chuyên gia ở dài hạn cần dịch vụ tiện.
CSJ Tower: khách “nghiện biển” – thích mở cửa là thấy sóng; sẵn sàng chi thêm cho tầm nhìn.
Oasky: khách ngân sách; nhóm cần diện tích lớn – ở đông người; sẵn sàng đi thêm vài phút để ra biển/tiện ích.
Mermaid Seaview: khách “săn view” – chấp nhận chi cao cho căn góc/ban công đẹp.

2.8. Ảnh hưởng của định vị tới bài toán giá bán – giá thuê – tỷ suất

The Sóng: nhờ tiện ích dày và vị trí thuận tiện, dễ đạt giá thuê/đêm cao ở cao điểm, giữ công suất tốt ngày thường khi tối ưu vận hành → NOI và tỷ suất ròng thường ổn định.
CSJ Tower: căn view biển trực diện có thể đạt mức giá thuê và giá bán rất tốt; nhưng khoảng cách giá giữa căn view và không view rộng.
Oasky: giá/m² rẻ giúp biên an toàn vốn; thích hợp mô hình giá thuê mềm – công suất; lợi suất mang tính “đều đều”, ít bứt phá.
Mermaid Seaview: căn view đẹp giữ giá, nhưng số lượng không nhiều; cần kiên nhẫn “săn” hàng phù hợp.

2.9. Kết luận mục 2 (để bước sang phần so sánh giá)

Khi định vị đã rõ, các con số giá bán/giá thuê sắp tới sẽ có ngữ cảnh để bạn đọc đúng: vì sao The Sóng có thể bán/thuê cao hơn mặt bằng ở nhiều trường hợp, vì sao CSJ có căn rất đắt (do view), vì sao Oasky m² rẻ nhưng giá thuê/đêm không cao, và vì sao Mermaid giữ giá ở những căn view hiếm.
Ở phần tiếp theo, chúng ta sẽ đi vào bảng giá bán – giá thuê – giá/m² (tham chiếu) để bạn có khung so sánh cụ thể và dễ đàm phán.

3) Bảng giá bán (tham chiếu): The Sóng vs CSJ Tower vs Oasky vs Mermaid Seaview

Lưu ý quan trọng: Các con số dưới đây là dải tham chiếu để bạn định vị mặt bằng. Giá thực tế còn phụ thuộc view biển, tầng cao, layout (Studio/1PN/2PN/3PN), nội thất – thương hiệu thiết bị, pháp lý từng căn, thời điểm giao dịch và mức chấp nhận thanh toán của hai bên. Khi chốt, luôn kiểm tra diện tích thông thủy/tim tường, biên bản bàn giao, hạng mục nội thất kèm theo.

3.1. Khung biến số tác động giá (đọc trước cho dễ hiểu)

View & hướng: view biển rộng + hướng gió mát thường cộng 10–25% so với view phố/nội khu; căn góc (corner) cộng thêm.
Tầng & khoảng lùi: tầng trung–cao, thoáng, ít bị chắn tầm nhìn → giá tốt hơn; tầng thấp cạnh khối đế hoặc gần đường xe lớn → trừ biên.
Layout & diện tích: mặt bằng vuông vức, có ban công rộng, bếp tách mùi ↔ thanh khoản tốt hơn.
Nội thất: full nội thất đồng bộ, hình ảnh chụp chuyên nghiệp (đẹp sẵn để cho thuê) → tăng giá trị cộng thêm.
Pháp lý & hồ sơ: căn hồ sơ rõ, quy chế vận hành minh bạch, phí quản lý hợp lý → ít bị ép giá.
Thời điểm giao dịch: mùa cao điểm du lịch, thanh khoản tốt → biên thương lượng hẹp; ngược lại rộng hơn.

3.2. The Sóng Condotel (28 Thi Sách – gần Bãi Sau)

Giá/m² tham chiếu: ~40 – 55 triệu/m² (tùy view/tầng/nội thất).
Studio/1PN: ~1,8 – 2,6 tỷ.
2PN: ~2,2 – 3,4 tỷ.
3PN/diện tích lớn: ~3,8 – 6,0+ tỷ (căn view biển/diện tích rộng thường cao).
Nhận định: Vị trí gần Bãi Sau + tiện ích “đủ bộ” (hồ bơi vô cực, sky bar, shophouse khối đế) giúp The Sóng thường giữ mặt bằng giá ổn định; căn đẹp – sẵn nội thất – ảnh chụp tốt có thể tạo mức chênh định giá rõ rệt so với căn tiêu chuẩn.

Mẹo đàm phán tại The Sóng

Xin bộ ảnh hiện trạng + danh mục nội thất (hãng, năm mua, bảo hành).
Kiểm tra hồ sơ vận hành nếu mua lại căn đang cho thuê (ADR, công suất, điểm review).
Biên thương lượng thường không quá lớn với căn view đẹp; tập trung vào nội thất & bảo trì để tối ưu giá.

3.3. CSJ Tower (trục Thùy Vân – sát biển)

Giá/m² tham chiếu: khoảng 42 – 58 triệu/m² (căn view biển trực diện nằm dải trên).
1PN/2PN: ~2,4 – 4,0 tỷ (căn view đẹp có thể vượt dải).
3PN: dải giá rộng, phụ thuộc block & tầm nhìn.
Nhận định: Sát biển là “át chủ bài”. Chênh lệch giữa view biển trực diện và không view thường rất lớn. Tiện ích ở mức đủ dùng; trải nghiệm sống dựa nhiều vào tầm nhìn và bước ra là biển.

Mẹo đàm phán tại CSJ

Xác định rõ trục căn (line) có view, kiểm tra khả năng bị chắn trong tương lai.
So sánh giá/m² theo view thay vì so giá tổng.
Đặt câu hỏi về tiếng ồn mặt biển/đường lớn với căn tầng thấp.

3.4. Oasky (Sơn Thịnh) – khu Lê Hồng Phong – Thùy Vân

Giá/m² tham chiếu: ~18 – 30 triệu/m² (tòa “đời trước”, diện tích lớn).
1–2–3PN: ~1,5 – 3,0 tỷ (tùy diện tích & nội thất).
Nhận định: M² rẻ là lợi thế lớn nhất; phù hợp ngân sách thấp hoặc nhóm khách cần diện tích rộng. Đổi lại, tiện ích – khối thương mại không dày, nên giá trị cộng thêm về trải nghiệm & cho thuê khiêm tốn hơn nhóm dự án mới.

Mẹo đàm phán tại Oasky

Dự trù chi phí nâng cấp nội thất (sơn, sàn, thiết bị, décor) để tăng giá chào thuê.
Kiểm tra hệ thống kỹ thuật (điện, nước, điều hòa) do tuổi công trình.
Biên thương lượng thường rộng hơn, tập trung vào hiện trạng và chi phí cải tạo.

3.5. Mermaid Seaview – gần Lê Hồng Phong – Thùy Vân

Giá/m² tham chiếu: khoảng 45 – 65 triệu/m² cho căn view biển đẹp.
2PN – 3PN: ~2,5 – 5,0 tỷ (hàng đẹp – hiếm có thể cao hơn).
Nhận định: Tầm nhìn là chìa khóa tạo giá trị cộng thêm. Hàng view hiếm thường ít & giữ giá; tiện ích ở mức vừa phải, ưu tiên trải nghiệm ban công – góc nhìn.

Mẹo đàm phán tại Mermaid

Ưu tiên căn góc/ban công rộng; kiểm tra hướng nắng (nắng tây).
Với căn “đẹp – hiếm”, biên thương lượng không nhiều; tập trung điều kiện bàn giao (vệ sinh tổng, sơn dặm, thay thiết bị hỏng).
Đánh giá mức ồn và khoảng lùi để không bị “đẹp trên ảnh, ồn ngoài đời”.

3.6. Bảng tóm tắt dải giá bán (để bạn so nhanh)

Dự án	Giá/m² tham chiếu	Studio/1PN	2PN	3PN/diện tích lớn	Ghi chú nổi bật
The Sóng	~40–55 tr/m²	1,8–2,6 tỷ	2,2–3,4 tỷ	3,8–6,0+ tỷ	Gần Bãi Sau, tiện ích dày (hồ bơi vô cực, sky bar, shophouse)
CSJ Tower	~42–58 tr/m²	2,4–3,2+ tỷ	2,8–4,0+ tỷ	Rất rộng	Sát biển; chênh lớn giữa view biển & không view
Oasky (Sơn Thịnh)	~18–30 tr/m²	1,5–2,1 tỷ	1,8–2,6 tỷ	2,2–3,0 tỷ	M² rẻ; tòa đời trước; cần tính chi phí nâng cấp
Mermaid Seaview	~45–65 tr/m²*	—	2,5–4,8+ tỷ	3,8–5,0+ tỷ	*Căn view biển đẹp giá cao; hàng “đẹp – hiếm” giữ giá

Dấu “+” ám chỉ có những căn vượt dải do view/diện tích/hoàn thiện nội thất. Dấu “—” nghĩa là số lượng Studio/1PN không phổ biến hoặc không đại diện.

3.7. “Công thức” thương lượng giá theo từng nhóm

Nhóm ưu tiên vị trí & tiện ích (The Sóng): hỏi sâu danh mục nội thất, bảo trì – bảo hành, tình trạng thiết bị hao mòn; đề nghị vệ sinh – sơn dặm trước bàn giao; thương lượng nhẹ theo chi phí thay thế thực tế.
Nhóm ưu tiên view (CSJ/Mermaid): thay vì mặc cả mạnh, hãy định giá theo m² & chất lượng view, đưa ra so sánh căn tương đương cùng trục/tòa/tầng; tập trung điều kiện bàn giao.
Nhóm ngân sách/m² rẻ (Oasky): dùng bảng dự toán cải tạo (nâng cấp nội thất, thiết bị) để thương lượng; chốt “giá ròng sau cải tạo” phù hợp bài toán cho thuê.

3.8. Checklist giấy tờ cần yêu cầu khi chốt giá

Diện tích thông thủy/tim tường + sơ đồ căn, vị trí trên mặt bằng tầng.
Danh mục nội thất (thương hiệu, năm mua, bảo hành còn lại).
Biên bản bàn giao dự kiến: hạng mục sơn dặm, vệ sinh tổng, thiết bị thay mới.
Hồ sơ pháp lý: mục đích sử dụng đất, giấy phép xây dựng, nghiệm thu, PCCC; quy chế vận hành/biểu phí.
Nếu căn đang cho thuê: ADR, công suất, chi phí vận hành 6–12 tháng gần nhất; điểm review & ảnh chụp thực tế.

Kết luận mục 3:

The Sóng giữ mặt bằng giá tốt nhờ vị trí gần Bãi Sau và tiện ích dày; căn view đẹp, nội thất chuẩn ảnh → thường tạo mức chênh định giá cao hơn căn tiêu chuẩn.
CSJ Tower nổi bật với sát biển; nhưng hãy cẩn thận so theo m² & chất lượng view vì chênh giữa view biển – không view rất lớn.
Oasky phù hợp người cần m² rẻ/diện tích lớn, đổi lại phải tính chi phí nâng cấp để cải thiện khả năng cho thuê.
Mermaid Seaview tỏa sáng ở căn view hiếm – ít hàng, giữ giá; nếu nhắm nhóm này, chuẩn bị biên thương lượng nhỏ và chốt nhanh khi gặp căn phù hợp.

Ở phần tiếp theo, chúng ta sẽ đi sâu vào giá thuê theo đêm & theo tháng (ADR), cách đọc công suất – mùa vụ, và mô hình tính nhanh NOI/Yield ròng để bạn tự “so găng” các phương án.

4) Giá thuê theo đêm & theo tháng (ADR) + lưu ý vận hành

Mục tiêu phần này: giúp bạn đọc đúng giá thuê, hiểu vì sao cùng tòa nhưng giá/đêm khác nhau, cách biến giá niêm yết thành ADR thực thu, và xây kịch bản doanh thu–chi phí theo mùa. Từ đó, bạn có thể tự “so găng” giữa The Sóng – CSJ Tower – Oasky – Mermaid Seaview.

4.1. Dải giá thuê theo đêm (ngày thường → cuối tuần/lễ)

Lưu ý: dải giá dưới đây là tham chiếu để định vị. Thực tế phụ thuộc view, tầng, nội thất, ảnh chụp, điểm review, chính sách sàn & chủ nhà. Ngày lễ cao điểm (Tết, 30/4, 2/9, festival…) có thể tăng thêm.

Loại căn	The Sóng	CSJ Tower	Mermaid Seaview	Oasky (Sơn Thịnh)
Studio	~700k – 1,0m	~800k – 1,2m	~600k – 900k	~550k – 800k
1PN	~1,0m – 1,5m	~1,2m – 1,6m	~900k – 1,3m	~850k – 1,2m
2PN	~1,5m – 2,2m	~1,7m – 2,4m	~1,4m – 2,0m	~1,3m – 1,8m
3PN	~2,5m – 3,5m	~2,8m – 4,0m	~2,2m – 3,0m	~2,0m – 2,8m

Cách đọc bảng:

The Sóng thường giữ giá/đêm tốt ở cuối tuần/lễ nhờ combo tiện ích (hồ bơi vô cực, sky bar, shophouse) và vị trí gần Bãi Sau → dễ kéo ADR và điểm review lên cao.
CSJ Tower có lợi thế sát biển; căn view biển trực diện có thể vượt dải trên vào cao điểm.
Mermaid Seaview mạnh ở căn view đẹp; hàng hiếm giá cao.
Oasky giá mềm, phù hợp tệp khách ngân sách; để “đánh” công suất, cần giá linh hoạt và ảnh chụp chỉnh chu.

4.2. Dải giá thuê theo tháng (long stay)

Dự án	Dải thuê tháng tham chiếu	Phụ thuộc chính
The Sóng	12 – 25 triệu/tháng	loại căn, nội thất, view, thời điểm
CSJ Tower	14 – 28 triệu/tháng	view biển, diện tích
Mermaid Seaview	10 – 20 triệu/tháng	view–tầng–nội thất
Oasky	9 – 18 triệu/tháng	diện tích lớn, nội thất

Gợi ý: hợp đồng 3–6–12 tháng cho chuyên gia/nhân sự dự án giúp ổn định dòng tiền, bù cho mùa thấp điểm du lịch.

4.3. Từ giá niêm yết đến ADR thực thu: đừng “ăn nhầm” con số

Công thức cơ bản:

ADR (sau giảm) = Giá niêm yết × (1 – % giảm/khuyến mại)
Doanh thu gộp (Gross) = ADR × Số đêm bán
Doanh thu ròng (Net) = Doanh thu gộp × (1 – tỷ lệ phí sàn/thu hộ)
NOI (ròng) = Doanh thu ròng – chi vận hành (dọn phòng/giặt, điện nước/Internet/TV, QLVH, vật tư, hao mòn…)

Ví dụ minh họa The Sóng – 2PN (ngày thường):
Giá niêm yết 1,8 triệu/đêm; flash sale 15% → ADR = 1,53 triệu/đêm.
Phí nền tảng 15% → Doanh thu ròng/đêm ≈ 1,30 triệu.
Nếu dọn phòng/giặt 180k/lượt, ở 2 đêm/lượt → chi bình quân ≈ 90k/đêm (chưa tính điện nước).

Bài học: Hãy so ADR sau giảm và doanh thu ròng thay vì so “giá niêm yết”.

4.4. Công suất theo mùa: hiểu “đường cong” nhu cầu

Cuối tuần & lễ Tết: công suất có thể 85–95% ở tòa có vị trí – tiện ích tốt (The Sóng, CSJ Tower).
Ngày thường: dao động 45–65% tùy tòa, tùy mức giá & điểm review.
Mùa cao điểm (hè/đầu thu, lễ dài): cả ADR và công suất đều tăng.
Mùa thấp điểm (mưa/thi ít sự kiện): ADR giảm, cần “combo dài ngày” để giữ công suất.

Gợi ý nhanh:

The Sóng: dùng gói 3–5 đêm giá tốt ngày thường, tặng early check-in/late check-out, combo BBQ/đậu xe → kéo công suất.
CSJ/Mermaid: “điểm cộng” view; hãy chụp ảnh ban công – bình minh/hoàng hôn thật đẹp để giữ ADR.
Oasky: đánh giá mềm – công suất; thêm dịch vụ giặt ủi/nhà bếp đủ đồ.

4.5. Case study ngắn: The Sóng – 1PN ~50–55 m²

Kịch bản tháng cao điểm (ví dụ tháng hè):

ADR TB: 1,8 triệu/đêm
Công suất: 75% (≈ 22,5 đêm/tháng)
Gross: 1,8 × 22,5 = 40,5 triệu
Phí nền tảng 15%: –6,1 triệu → Ròng: 34,4 triệu
Chi vận hành (35%) trên gross: ≈ 14,2 triệu (bao gồm dọn phòng/giặt, điện nước/Internet/TV, QLVH, vật tư)
NOI tháng: ≈ 20,2 triệu

Kịch bản tháng thấp điểm (ví dụ mùa mưa):

ADR TB: 1,3 triệu/đêm
Công suất: 55% (≈ 16,5 đêm/tháng)
Gross: 1,3 × 16,5 = 21,45 triệu
Ròng (–15%): ≈ 18,23 triệu
Chi vận hành (38%): ≈ 8,16 triệu
NOI tháng: ≈ 10,07 triệu

Kết luận nhanh: Chênh NOI gấp ~2 lần giữa tháng cao – thấp. Muốn “san bằng đường cong”, bạn cần kênh thuê tháng 3–6–12 tháng (chuyên gia), combo dài ngày, và giá linh hoạt ngày thường.

4.6. Case study ngắn: The Sóng – 2PN ~60–70 m²

Tháng cao điểm:

ADR TB: 2,2 triệu/đêm; Công suất: 72% (≈ 21,6 đêm)
Gross: 2,2 × 21,6 = 47,52 triệu
Ròng (–15%): 40,39 triệu
Chi vận hành (36%): 17,11 triệu
NOI tháng: 23,28 triệu

Tháng thấp điểm:

ADR TB: 1,6 triệu/đêm; Công suất: 52% (≈ 15,6 đêm)
Gross: 1,6 × 15,6 = 24,96 triệu
Ròng (–15%): 21,22 triệu
Chi vận hành (38%): 9,49 triệu
NOI tháng: 11,73 triệu

4.7. So nhanh với CSJ Tower & Mermaid Seaview

CSJ Tower 2PN – view biển khá: vào cuối tuần/lễ, ADR có thể nhỉnh hơn The Sóng; nhưng ngày thường dễ bị co ADR nếu không có ảnh/điểm review tốt → cần strategy giá linh hoạt.
Mermaid Seaview 2PN – view đẹp: nếu ảnh chụp “bắt view”, ADR khá tốt; tuy nhiên nguồn hàng đẹp khan hiếm, cần “săn” đúng căn.
The Sóng: không phải căn nào cũng cao giá; căn chuẩn ảnh – nội thất xịn – mô tả rõ lợi ích tiện ích tòa sẽ vượt mặt bằng.

4.8. Bộ đòn bẩy nâng ADR & công suất (áp dụng cho mọi dự án)

Ảnh chụp chuyên nghiệp (12–18 tấm): phòng khách, bếp, phòng ngủ, ban công, nhà tắm, hồ bơi – sky bar – sảnh; 1–2 ảnh chụp đêm tạo cảm xúc.
Tiêu đề tối ưu từ khóa: “5 phút ra Bãi Sau – Hồ bơi vô cực – Ban công view – Bếp đủ đồ – Netflix – Bãi đỗ xe”.
Pricing linh hoạt:
- Cuối tuần/lễ +30–150%;
- Giảm dài ngày: ≥7 đêm (–10%), ≥28 đêm (–20%);
- Sự kiện địa phương: tăng nhẹ 10–20%.
House rules rõ: giờ yên tĩnh, hút thuốc, thú cưng, số khách tối đa.
Tự nhận phòng (smart lock) + template trả lời nhanh (3–5 kịch bản).
Bảng hướng dẫn trong phòng: QR Wi-Fi, thiết bị, hotline, bản đồ 1–3 km (ăn uống – vui chơi – chợ hải sản – TTTM).
Quản trị đánh giá: phản hồi < 10 phút, xử lý sự cố < 2 giờ, xin review bằng quà nhỏ (trái cây, late check-out 1 giờ nếu có thể).

4.9. Ước doanh thu nhanh theo tổ hợp ADR & Công suất

Bảng dưới giúp bạn “bấm nhẩm” doanh thu gộp tháng cho 1 căn:

ADR (triệu/đêm) \ Công suất	50%	60%	65%	70%	75%
1,2	18,0	21,6	23,4	25,2	27,0
1,5	22,5	27,0	29,3	31,5	33,8
1,8	27,0	32,4	35,1	37,8	40,5
2,2	33,0	39,6	42,9	46,2	49,5

Cách tính: ADR × (Số ngày tháng × Công suất). Với 30 ngày/tháng: 1,5 × (30 × 0,65) = 29,25 triệu (xấp xỉ 29,3).

Sau khi có doanh thu gộp, bạn trừ phí nền tảng (tuỳ kênh) và chi vận hành (thường 30–40% gross) để ra NOI tháng.

4.10. Những “lỗi” thường làm giảm ADR/Công suất

Ảnh tối – lệch màu – thiếu góc “ăn tiền” (ban công, hồ bơi, sky bar).
Mô tả nghèo nàn, không nhấn lợi ích vị trí/tiện ích tòa (đi bộ ra Bãi Sau bao xa, giờ mở hồ bơi, có bãi đỗ xe?).
Phí vệ sinh cao bất hợp lý với căn nhỏ → giảm tỉ lệ đặt.
Chính sách hủy quá cứng, đặc biệt ngày thường.
Phản hồi chậm, giải quyết sự cố chậm → điểm review tụt.

4.11. Kết luận mục 4 (để sang phần giá/m² & “giá trị cộng thêm”)

Đọc đúng giá thuê là đọc ADR sau giảm và doanh thu ròng, không dừng ở “giá niêm yết”.
The Sóng thường “ăn điểm” cuối tuần/lễ nhờ tiện ích & vị trí; CSJ và Mermaid bùng nổ ở căn view đẹp; Oasky đánh vào giá mềm – công suất.
Muốn san phẳng mùa vụ, hãy pha kênh (OTA + thuê tháng), dùng combo dài ngày, chuẩn hóa SOP và house rules.
Với công thức & bảng ước tính ở trên, bạn có thể tự mô phỏng NOI/Yield cho căn mục tiêu trước khi chốt.

Ở phần 5, chúng ta sẽ đi tiếp giá/m² & “giá trị cộng thêm” (vị trí – tiện ích – pháp lý) để thấy vì sao có mức chênh định giá giữa các dự án, và cách tận dụng phần “cộng thêm” đó khi đàm phán.

5) Giá/m² & “giá trị cộng thêm” (vị trí – tiện ích – pháp lý)

Mục tiêu phần này: giúp bạn so sánh trên cùng hệ quy chiếu (giá/m²) và hiểu vì sao có mức chênh định giá giữa các dự án/căn hộ. Thay vì dùng từ “premium”, ta sẽ dùng các cụm “giá trị cộng thêm”, “mức chênh định giá”, “giá bán cao hơn mặt bằng”.

5.1. Vì sao phải quy về giá/m²

Loại bỏ méo số do diện tích: căn 48 m² vs 58 m² nếu chỉ so giá tổng sẽ khập khiễng; quy về giá/m² giúp nhìn đúng “mặt bằng”.
Dễ định vị theo phân khúc: đặt The Sóng, CSJ Tower, Oasky, Mermaid Seaview lên cùng trục m² để thấy dự án nào đắt/“hời” hơn ở từng cấu hình.
Làm nền cho đàm phán: sau khi có giá/m², bạn mới cộng/trừ các giá trị cộng thêm (view, tiện ích, vị trí, nội thất…) để ra giá hợp lý cho một căn cụ thể.

5.2. Những yếu tố tạo giá trị cộng thêm (khiến giá/m² cao hơn mặt bằng)

Vị trí & tiếp cận biển
- Khoảng cách đi bộ đến Bãi Sau hoặc đối diện biển (trục Thùy Vân).
- Kết nối nhanh tới trục ăn uống – vui chơi – TTTM – chợ hải sản.
  → Giá trị cộng thêm: căn càng thuận tiện cho khách du lịch, giá bán/giá thuê càng dễ cao hơn mặt bằng.
Hệ tiện ích & trải nghiệm nội khu
- Hồ bơi vô cực trên cao, sky bar/lounge, shophouse khối đế, sảnh lễ tân tiêu chuẩn cao, khu vui chơi, gym–spa–yoga.
  → Giá trị cộng thêm: tiện ích “đủ bộ” giúp giữ ADR/công suất, từ đó nâng mặt bằng giá.
View & hướng
- View biển rộng (tránh chắn), căn góc, ban công lớn, hướng gió mát, tránh nắng tây.
  → Giá trị cộng thêm: căn view đẹp thường bán/thuê cao hơn.
Vận hành & điểm đánh giá
- Tòa/đơn vị quản lý ổn định, điểm review cao, SLA xử lý sự cố nhanh.
  → Giá trị cộng thêm: giảm rủi ro, giữ thanh khoản, tăng giá trị tài sản.
Pháp lý & minh bạch
- Hồ sơ hoàn chỉnh (GPXD, nghiệm thu, PCCC), quy chế vận hành rõ, cập nhật tiến trình giấy tờ theo quy định hiện hành.
  → Giá trị cộng thêm: thị trường sẵn sàng trả giá cao hơn cho căn “hồ sơ sạch”.
Nội thất – hoàn thiện – hình ảnh
- Full nội thất đồng bộ, thiết bị tốt, ảnh chụp chuyên nghiệp, mô tả chi tiết.
  → Giá trị cộng thêm: rút ngắn thời gian cho thuê, tăng ADR, tăng tỷ lệ chốt khi bán.

5.3. Scorecard 100 điểm để lượng hóa “giá trị cộng thêm”

Bạn có thể chấm nhanh một căn trước khi định giá/đàm phán:

Hạng mục	Trọng số	Cách chấm (gợi ý)
Vị trí – tiếp cận biển	25đ	25đ: sát/đi bộ rất gần biển; 18–22đ: đi bộ thuận tiện; 12–17đ: cần di chuyển ngắn; <12đ: xa, ít thuận tiện
Tiện ích – trải nghiệm nội khu	20đ	18–20đ: hồ bơi trên cao + sky bar + shophouse; 14–17đ: tiện ích khá; 8–13đ: cơ bản
View & hướng	20đ	18–20đ: view biển rộng/căn góc/ban công lớn; 12–17đ: view thoáng; 6–11đ: view nội khu/phố
Vận hành & review	15đ	13–15đ: quản lý tốt, SLA rõ, review cao; 9–12đ: ổn; <9đ: nhiều phàn nàn
Pháp lý & minh bạch	10đ	9–10đ: hồ sơ rõ, quy chế minh bạch; 6–8đ: cơ bản; <6đ: cần soi kỹ
Nội thất – hoàn thiện – ảnh	10đ	9–10đ: full nội thất đồng bộ, ảnh đẹp; 6–8đ: khá; <6đ: cần nâng cấp
Tổng	100đ	≥80đ: căn nổi trội; 65–79đ: tốt; 50–64đ: trung bình; <50đ: cân nhắc

5.4. Công thức chuẩn hóa giá/m² theo điểm số

Xác định Giá/m² nền (mặt bằng trung bình dự án/khối).
Tính hệ số cộng thêm theo điểm số (Score).
- Gợi ý: Hệ số = 1 + (Score − 70) × 0,005
- Ý nghĩa: căn 70 điểm ≈ giá nền; mỗi +10 điểm → +5% giá; mỗi −10 điểm → −5%.
Giá/m² chuẩn hóa = Giá/m² nền × Hệ số.

Ví dụ: Giá/m² nền 45 triệu; căn đạt 82 điểm → Hệ số = 1 + (82−70)×0,005 = 1 + 12×0,005 = 1,06 → 47,7 triệu/m².

5.5. Ví dụ áp dụng nhanh cho 4 dự án (minh họa)

Dùng giá/m² nền và điểm số giả định để thấy cách “giá trị cộng thêm” vận hành. Số điểm chỉ có tính đào tạo – bạn hãy tự chấm căn cụ thể mình nhắm.

Dự án	Giá/m² nền (giả định)	Điểm (giả định)	Hệ số	Giá/m² chuẩn hóa
The Sóng	45 tr/m²	82	1,06	47,7 tr/m²
CSJ Tower	47 tr/m²	80	1,05	49,35 tr/m²
Oasky	24 tr/m²	60	0,95	22,8 tr/m²
Mermaid Seaview	48 tr/m²	78	1,04	49,9 tr/m²

Cách đọc:

The Sóng được cộng nhờ tiện ích dày + gần Bãi Sau, nên ở căn điểm cao có thể vượt giá/m² nền.
CSJ Tower cộng mạnh nếu view biển trực diện (điểm view tăng).
Oasky thiên về m² rẻ, điểm thấp hơn ở tiện ích/vị trí → phù hợp nhà đầu tư ngân sách.
Mermaid Seaview nếu là căn view hiếm thì điểm view tăng, giá/m² chuẩn hóa có thể cao.

Bạn có thể đổi điểm theo thực tế căn mục tiêu, hoặc nới hệ số nếu thị trường “nóng”.

5.6. Hướng dẫn tự định giá một căn (5 bước gọn)

Chọn mặt bằng giá/m² nền của block/tầng tương ứng (từ giỏ hàng/tin rao mới nhất).
Chấm điểm căn theo Scorecard 100đ (vị trí, tiện ích, view, vận hành, pháp lý, nội thất/ảnh).
Tính hệ số cộng thêm theo công thức ở 5.4.
Lấy Giá/m² chuẩn hóa × diện tích thông thủy → Giá tổng hợp lý.
So chéo với 2–3 căn tương đương cùng tòa/khu để kiểm tra “thị trường chấp nhận”.

Ví dụ The Sóng – 1PN 52 m²

Giá/m² nền 45 tr/m²; Score 84 → Hệ số = 1 + (84−70)×0,005 = 1,07.
Giá/m² chuẩn hóa = 45 × 1,07 = 48,15 tr/m².
Giá tổng ≈ 48,15 × 52 = 2,504 tỷ (trước thương lượng).
Nếu nội thất hao mòn 10% (so với bộ tiêu chuẩn), trừ ~250 triệu → khoảng 2,25 tỷ là khung đàm phán khả dĩ (tùy thị trường).

5.7. Lỗi thường gặp khi so giá/m²

So chéo theo m² nhưng quên “giá trị cộng thêm”: ví dụ lấy m² của căn view biển so với căn view nội khu trong cùng tòa.
Không quy đổi về thông thủy: dùng diện tích “tim tường” khiến m² bị méo.
Định giá theo dải tòa thay vì theo block/line: lớp view khác nhau → m² phải khác.
Bỏ qua chi phí nội thất: nhà bán “full xịn” vs “cơ bản” chênh vài trăm triệu là bình thường.
Không tính yếu tố vận hành: tòa/căn có điểm review cao – ảnh đẹp – mô tả rõ hoàn toàn có mức chênh định giá chính đáng.

5.8. Gợi ý thương lượng theo “giá trị cộng thêm”

Với The Sóng (tiện ích dày, gần Bãi Sau):
- Tập trung điều kiện bàn giao (sơn dặm, vệ sinh tổng, thay thiết bị hao mòn).
- Nếu ảnh & nội thất chưa đạt chuẩn OTA, dùng chi phí cải thiện làm căn cứ giảm giá.
Với CSJ Tower/Mermaid Seaview (ưu thế view):
- Định giá theo m² & chất lượng view (độ rộng, bị chắn/không, hướng nắng), đừng chỉ so giá tổng.
- Căn “đẹp – hiếm” thường ít biên giảm, hãy nhanh – gọn khi gặp đúng căn.
Với Oasky (m² rẻ):
- Tạo bảng dự toán nâng cấp (nội thất, décor, ảnh chụp) để trừ giá hợp lý ngay khi thương lượng.
- Nhấn mạnh tuổi công trình & chi phí bảo trì.

5.9. Kết luận mục 5 (để sang phần mô hình lợi suất & kịch bản)

Giá/m² là thước đo “cùng hệ quy chiếu” để so sánh công bằng.
Giá trị cộng thêm từ vị trí – tiện ích – view – vận hành – pháp lý – nội thất chính là lý do khiến giá/m² cao hơn mặt bằng.
Dùng Scorecard 100 điểm + công thức hệ số giúp bạn định giá được căn mục tiêu trước khi đàm phán.
Ở phần tiếp theo, ta sẽ ghép giá/m² với ADR, công suất, chi phí vận hành để dựng mô hình lợi suất (NOI/Yield) và các kịch bản 3–5 năm cho từng nhóm căn.

6) Mô hình lợi suất: công thức – ví dụ – kịch bản 3–5 năm

Mục tiêu phần này: giúp bạn tự tính doanh thu – chi phí – NOI (lợi nhuận ròng trước lãi vay/thuế) và yield ròng cho căn mục tiêu, rồi “so găng” The Sóng với CSJ Tower – Oasky – Mermaid Seaview bằng kịch bản thận trọng / cơ sở / lạc quan. Tất cả con số dưới đây mang tính tham chiếu; khi ra quyết định, hãy thay bằng dữ liệu ADR – công suất – chi phí thực tế của chính căn bạn đang xem.

6.1. Khung công thức chuẩn (đọc một lần là dùng suốt)

ADR (Average Daily Rate) = giá thuê bình quân/đêm sau khuyến mại.
Công suất (Occupancy) = % số đêm có khách trong năm.
Doanh thu gộp (Gross) = ADR × 365 × Công suất.
Phí nền tảng (Platform/Payment): hoa hồng OTA + phí thanh toán (thường 12–18% Gross).
Chi vận hành (Opex): dọn phòng/giặt, điện–nước–Internet–TV, QLVH, vật tư tiêu hao, hao mòn nội thất… (thường 18–25% Gross nếu đã tách phí nền tảng; hoặc gộp chung 30–40% Gross).
Doanh thu ròng (Net Revenue) = Gross − Phí nền tảng.
NOI (Net Operating Income) = Net Revenue − Opex (hoặc Gross × (1 − Tỷ lệ chi gộp))
Yield ròng = NOI / Giá mua (hoặc NOI / Tổng vốn đầu tư nếu gồm sửa chữa/nội thất).
DSCR (Debt Service Coverage Ratio) = NOI / Chi phí trả nợ năm (≥ 1,30 là biên an toàn).
Điểm hòa vốn công suất (Breakeven Occ) (xấp xỉ):

$na˘mADR×365×(1−r)\text{Công suất tối thiểu} \approx \frac{\text{Chi phí cố định năm}}{\text{ADR} \times 365 \times (1 – r)}$

với $r$ là tỷ lệ chi biến đổi trên Gross (phí sàn + dọn phòng + điện nước…).

Lưu ý: Nếu bạn đã “gộp” mọi chi phí vào một tỷ lệ duy nhất (ví dụ 35–38% Gross), có thể bỏ qua bước tách Phí sàn/Opex – miễn là nhất quán khi so sánh.

6.2. Bộ giả định nền để mô phỏng (có thể thay theo căn thực)

Phí nền tảng (OTA + payment): 15% Gross.
Opex (dọn phòng/giặt, điện nước/Internet/TV, QLVH, vật tư, hao mòn): 20–23% Gross với căn 1PN; 21–25% với 2PN; 23–27% với 3PN.
Tỷ lệ chi gộp (nếu gộp thay vì tách): 35–38% Gross (1PN/2PN), 37–40% (3PN).
Đòn bẩy tham khảo: vay 50% giá mua, lãi 10%/năm (có thể khác thực tế).
Mùa vụ: cao điểm (hè, Tết, lễ), thấp điểm (mưa/giữa tuần), bình thường (còn lại).

6.3. The Sóng – 1PN ~50–55 m² (ví dụ chi tiết)

Giá mua tham chiếu: 3,0 tỷ
ADR TB năm: 1,6 triệu/đêm
Công suất TB năm: 65% (≈ 237 đêm)

Tính nhanh theo 2 cách:

Cách A – tách phí sàn & Opex

Gross = 1,6 × 365 × 0,65 = ~380 triệu/năm
Phí sàn 15% = ~57 triệu → Net Revenue ≈ 323 triệu
Opex 22% Gross = ~84 triệu
NOI ≈ 239 triệu → Yield ròng ~7,97%/năm

Cách B – dùng tỷ lệ chi gộp 35%

NOI = 380 × (1 − 0,35) = 247 triệu → Yield ròng ~8,23%/năm

Hai cách gần nhau; phần còn lại trong bài sẽ dùng tỷ lệ chi gộp để bạn dễ “nhẩm”.

Kịch bản 1PN – The Sóng (năm):

Kịch bản	ADR (triệu)	Công suất	Gross (triệu)	Tỷ lệ chi gộp	NOI (triệu)	Yield ròng
Thận trọng	1,5	60%	328,5	0,36	210,2	7,0%
Cơ sở	1,6	65%	380,0	0,35	247,0	8,2%
Lạc quan	1,7	70%	434,8	0,34	287,4	9,6%

DSCR (vay 50%, lãi 10%/năm, giả sử trả lãi ~150 triệu/năm):

Thận trọng: 210,2 / 150 = 1,40
Cơ sở: 247,0 / 150 = 1,65
Lạc quan: 287,4 / 150 = 1,92

Kết luận 1PN The Sóng: Với vận hành đúng chuẩn (ảnh – mô tả – giá linh hoạt – SOP), yield ròng 8–9,5%/năm khả thi; DSCR ≥ 1,6 ở kịch bản cơ sở là một biên an toàn tốt.

6.4. The Sóng – 2PN ~60–70 m² (ví dụ)

Giá mua tham chiếu: 3,0 tỷ
ADR TB năm: 1,9 triệu/đêm
Công suất TB: 62% → Gross = 1,9 × 365 × 0,62 = ~430 triệu
Tỷ lệ chi gộp: 36% (do chi dọn phòng/điện nước cao hơn 1PN)
NOI ≈ 275 triệu → Yield ròng ~9,2%/năm
DSCR (vay 50%): 275 / 150 = 1,83

Nhận xét: 2PN có ADR cao hơn đáng kể; nếu giữ công suất tốt nhờ tiện ích “đủ bộ” của The Sóng, yield ròng thường nhỉnh 1PN trong bối cảnh giá mua tương đương.

6.5. The Sóng – 3PN ~90–120 m² (ví dụ)

Giá mua tham chiếu: 5,8 tỷ
ADR TB năm: 3,0 triệu/đêm
Công suất TB: 60% → Gross = 3,0 × 365 × 0,60 = ~657 triệu
Tỷ lệ chi gộp: 39% (nhóm căn lớn chi phí dọn phòng/điện nước cao hơn)
NOI ≈ 401 triệu → Yield ròng ~6,9%/năm
DSCR (vay 50%, lãi 10%: ~290 triệu/năm): 401 / 290 = 1,38

Nhận xét: 3PN giá vốn cao, yield ròng có thể thấp hơn 1–2PN; bù lại giá/đêm tốt vào cao điểm (gia đình/nhóm đông). Phù hợp nhà đầu tư đánh ticket lớn – trải nghiệm cao cấp.

6.6. So nhanh CSJ Tower – Oasky – Mermaid Seaview (minh họa)

Dưới đây là ví dụ mô phỏng để bạn thấy “tính cách” của từng dự án; hãy thay số thực tế khi bạn đã shortlist căn cụ thể.

CSJ Tower – 2PN view biển khá

Giá mua: 3,4 tỷ; ADR: 2,1 triệu; Công suất: 60%
Gross ≈ 460 triệu; Chi gộp 36% → NOI ≈ 294 triệu
Yield ròng: ~8,6%/năm; DSCR (vay 50%): 294/170 ≈ 1,73

Oasky – 2PN diện tích lớn

Giá mua: 2,2 tỷ; ADR: 1,5 triệu; Công suất: 58%
Gross ≈ 318 triệu; Chi gộp 35% → NOI ≈ 207 triệu
Yield ròng: ~9,4%/năm; DSCR (vay 50%): 207/110 ≈ 1,88
Lưu ý: Yield nhìn đẹp nhờ giá vốn thấp; nhưng ADR & biên tăng giá thường khiêm tốn, cần thêm công sức nâng cấp nội thất – hình ảnh.

Mermaid Seaview – 2PN view đẹp

Giá mua: 4,5 tỷ; ADR: 2,0 triệu; Công suất: 58%
Gross ≈ 423 triệu; Chi gộp 36% → NOI ≈ 271 triệu
Yield ròng: ~6,0%/năm; DSCR (vay 50%): 271/225 ≈ 1,20
Lưu ý: Điểm mạnh ở tầm nhìn hiếm → giữ giá tốt; nhưng yield có thể thấp nếu giá vốn cao.

6.7. Bảng nhạy cảm (Sensitivity) cho The Sóng – 1PN

Thay đổi ±10% ADR và ±10 điểm Công suất (chi gộp 35%, giá mua 3,0 tỷ).

ADR \ Công suất	55%	60%	65%	70%
1,44 triệu (−10%)	NOI ≈ 190	208	225	243
1,60 triệu (cơ sở)	214	231	247	264
1,76 triệu (+10%)	238	255	272	289

Gợi ý đọc: chỉ cần +10% ADR hoặc +5 điểm công suất đã cải thiện rõ NOI/Yield. Đây là lý do ảnh chụp – mô tả – giá linh hoạt – review cực quan trọng.

6.8. “Bóc” chi phí vận hành & cách tối ưu

Phí OTA/Payment (12–18%): đa kênh (Airbnb/Booking/Agoda + kênh trực tiếp), ưu đãi đặt trực tiếp (–5–10%).
Dọn phòng/giặt: chuẩn hóa SOP theo diện tích; combo ở ≥2–3 đêm để giảm tần suất.
Điện – nước – Internet – TV: cài timer/điều hòa, nâng cấp thiết bị tiết kiệm điện.
QLVH & tiện ích: nắm khung giờ hồ bơi – bãi đỗ xe – quy định khách; tránh phí phát sinh bất ngờ.
Vật tư tiêu hao: mua theo lô, chuẩn định mức theo lượt ở.
Hao mòn nội thất: đặt lịch bảo trì điều hòa/bình nóng lạnh; ưu tiên vật liệu bền – dễ vệ sinh.

6.9. Đòn bẩy tài chính & DSCR

Tỷ lệ vay hợp lý: 40–50% giá mua (tùy khẩu vị rủi ro).
DSCR ≥ 1,30 là mức mục tiêu; 1,50–1,80 là an toàn.
Stress test:
- Nếu ADR −10% và công suất −5 điểm, DSCR có còn ≥1,30 không?
- Nếu lãi suất tăng +2 điểm%, DSCR thay đổi thế nào?
Kế hoạch dự phòng: dự trữ 3–6 tháng trả nợ + quỹ sửa chữa (1,5–2% giá trị căn/năm).

6.10. Thuế & tuân thủ (nhắc nhanh)

Thuế cho thuê: tùy doanh thu; chuẩn bị hồ sơ, mã số thuế, xuất hóa đơn khi cần.
Đăng ký tạm trú cho khách, nội quy nhà (giờ yên tĩnh, hút thuốc, thú cưng, số khách).
Bảo hiểm căn hộ: cháy nổ – trách nhiệm dân sự bên thứ ba.

6.11. KPI vận hành “phải có” (nếu thuê đơn vị quản lý)

Thời gian phản hồi khách: < 10 phút
SLA xử lý sự cố: ≤ 2 giờ
Điểm review: ≥ 4,7/5 (OTA)
ADR mục tiêu & Công suất mục tiêu theo mùa
Tỷ lệ hủy: < 10%
Báo cáo tháng: Gross, phí sàn, Opex, NOI, đề xuất tối ưu

6.12. Kết luận mục 6 (để sang phần ngân sách & chiến lược)

The Sóng có thể đạt yield ròng 8–10%/năm ở 1–2PN khi vận hành chuẩn; 3PN yield thấp hơn nhưng giá/đêm cao vào cao điểm.
CSJ Tower mạnh ở view biển, yield sát The Sóng nếu giữ công suất ổn (đổi lại giá vốn có thể nhỉnh).
Oasky yield khá nhờ m² rẻ, nhưng đòi hỏi nâng nội thất – hình ảnh để giữ ADR.
Mermaid Seaview nổi ở giữ giá view hiếm; yield ròng có thể thấp hơn nếu giá vốn cao.

Ở phần 7, ta sẽ phân loại chiến lược theo ngân sách (≤2,5 tỷ; 2,5–4 tỷ; 4–7 tỷ+), gợi ý chọn loại căn – tòa – cách vận hành cho từng “ví tiền” để đạt mục tiêu: an toàn – dòng tiền – tăng giá vốn.

7) Phân khúc theo ngân sách: chọn căn – chọn tòa – chọn cách vận hành

Mục tiêu phần này: bạn biết ngân sách bao nhiêu thì nên chọn căn nào, ở dự án nào, theo chiến lược nào (an toàn – dòng tiền – tăng giá vốn). Mỗi phân khúc có gợi ý loại căn/diện tích, ưu tiên view/tầng, kịch bản giá thuê và mẹo đàm phán.

7.1. Ngân sách ≤ 2,5 tỷ – “khởi động an toàn”, tối ưu lấp đầy

Chiến lược khuyến nghị:

Tập trung The Sóng (Studio/1PN) hoặc Oasky (1–2PN) nếu cần m² lớn với vốn thấp.
Mục tiêu: giữ công suất ngày thường, “ăn” mạnh cuối tuần/lễ; xây nhanh điểm review.

Gợi ý chọn căn

The Sóng – Studio/1PN (≈33–55 m²)
- Ưu tiên tầng trung–cao, view thoáng/nội khu xanh, tránh nắng tây.
- Nội thất: nên full gọn gàng, bếp dùng được (gia vị cơ bản, nồi/rán).
- Ảnh phải “ăn” tiện ích tòa: hồ bơi trên cao, sảnh, gym.
Oasky – 1PN/2PN diện tích rộng
- M² rẻ, hợp nhóm khách ngân sách hoặc thuê dài ngày.
- Tính trước chi phí nâng cấp (sơn, sàn, ánh sáng, decor) để tăng tỷ lệ đặt phòng.

Kịch bản thuê tham chiếu (tháng)

The Sóng – 1PN:
- Ngày thường ADR ~1,0–1,3tr; cuối tuần 1,3–1,6tr → công suất TB 60–68% nếu listing tốt.
- NOI mục tiêu: ~9–11 triệu/tháng (sau phí và opex), có thể cao hơn mùa hè.
Oasky – 2PN:
- ADR thấp hơn nhưng diện tích lớn → phù hợp gia đình dài ngày.
- NOI mục tiêu: ~8–10 triệu/tháng nếu tối ưu giá mềm – công suất.

Mẹo đàm phán

The Sóng: hỏi kỹ danh mục nội thất + hiện trạng, mặc cả theo chi phí thay thế; chốt điều kiện vệ sinh/sơn dặm trước bàn giao.
Oasky: dùng bảng dự toán cải tạo để trừ giá; kiểm tra kỹ hệ thống kỹ thuật vì tuổi tòa.

Khi nào nên chọn phân khúc này?

Lần đầu đầu tư, muốn an toàn vốn và học vận hành; hoặc cần căn nghỉ dưỡng linh hoạt cho gia đình.

7.2. Ngân sách 2,5 – 4,0 tỷ – “xương sống dòng tiền”, cân bằng giá trị cộng thêm

Chiến lược khuyến nghị:

Nhắm The Sóng 2PN (≈50–72 m²) hoặc CSJ Tower 1–2PN (ưu tiên view) và Mermaid Seaview 2PN (khi gặp căn view đẹp).
Mục tiêu: ADR tốt + công suất ổn quanh năm, xây track record 12–18 tháng.

Gợi ý chọn căn

The Sóng – 2PN
- Ưu tiên tầng trung–cao, thoáng, ban công; layout vuông vức.
- Có ảnh chụp chuyên nghiệp + mô tả tiện ích tòa để “kéo” giá/đêm vào cao điểm.
CSJ Tower – 1PN/2PN
- View biển quyết định biên giá; hãy định giá theo m² + chất lượng view.
- Kiểm tra mức ồn (đường ven biển), khoảng lùi.
Mermaid Seaview – 2PN view biển
- Săn căn góc/ban công lớn; hàng đẹp thường ít biên giảm → thương lượng vào điều kiện bàn giao.

Kịch bản thuê tham chiếu (năm)

The Sóng – 2PN (ADR ~1,8–2,2tr; Occ 60–70%)
- Yield ròng cơ sở ~9–10%/năm (vận hành chuẩn).
CSJ Tower – 2PN view khá (ADR ~1,9–2,3tr; Occ 58–65%)
- Yield ròng ~8–9%/năm nếu giá vốn hợp lý.
Mermaid – 2PN view đẹp
- ADR tốt nhưng giá vốn cao → Yield ròng ~6–8%/năm; bù lại giữ giá tốt khi bán ra.

Mẹo đàm phán

So giá/m² chuẩn hóa bằng Scorecard (vị trí, tiện ích, view, pháp lý, nội thất).
Với căn có giá trị cộng thêm (view/tiện ích), biên giảm ít → tập trung bàn giao/nâng cấp và thời điểm thanh toán.

Khi nào nên chọn phân khúc này?

Muốn dòng tiền ổn + khả năng tăng giá vốn tốt nhờ vị trí/tiện ích/view; thích hợp người đã hiểu vận hành cơ bản.

7.3. Ngân sách 4,0 – 7,0 tỷ+ – “trải nghiệm cao cấp”, săn hàng hiếm

Chiến lược khuyến nghị:

The Sóng 3PN/diện tích lớn hoặc các căn view biển hiếm ở CSJ/Mermaid.
Mục tiêu: giá/đêm cao vào mùa lễ – cuối tuần; dùng trải nghiệm để tạo khác biệt (đón bình minh, BBQ ban công, décor cao cấp).

Gợi ý chọn căn

The Sóng – 3PN (≈90–120 m²)
- Chọn tầng cao, view thoáng, hạn chế nắng tây; 2 phòng tắm thuận tiện nhóm đông.
- Trang bị đồ bếp “đủ nấu tiệc”, bàn ăn lớn, máy giặt–sấy.
CSJ Tower/Mermaid – căn view biển hiếm
- Ưu tiên căn góc – ban công rộng; check khả năng bị chắn tương lai.
- Đầu tư đèn – rèm – décor để “bán” cảm xúc qua ảnh.

Kịch bản thuê tham chiếu (năm)

The Sóng – 3PN (ADR ~2,8–3,5tr; Occ 55–65%)
- Yield ròng ~6,5–8%/năm tùy giá vốn & chi phí.
CSJ/Mermaid – view hiếm
- ADR rất tốt cao điểm, nhưng DSCR nhạy với lãi vay nếu giá vốn lớn → cần quỹ dự phòng 3–6 tháng.

Mẹo đàm phán

Hàng hiếm khó giảm sâu; tập trung bàn giao hoàn hảo (thay thiết bị hao mòn, vệ sinh – sơn dặm), lịch thanh toán linh hoạt.
Định giá theo m² & chất lượng view, không so giá tổng với căn không view.

Khi nào nên chọn phân khúc này?

Ưu tiên trải nghiệm & thương hiệu căn, nhắm nhóm khách gia đình/nhóm chi tiêu cao; hoặc nhà đầu tư muốn truyền thông riêng (brand homestay).

7.4. Bảng “match” nhanh mục tiêu ↔ lựa chọn

Mục tiêu chính	Dự án/Loại căn gợi ý	Lý do chọn	Ghi chú vận hành
An toàn vốn (khởi động)	The Sóng Studio/1PN; Oasky 1–2PN	Vốn vừa → dễ lấp đầy; Oasky m² rẻ	Giá mềm ngày thường, ảnh đẹp, review sớm
Dòng tiền ổn định	The Sóng 2PN; CSJ 1–2PN	ADR tốt + công suất ổn; vị trí/tiện ích đáng tiền	SOP chặt, tối ưu chi phí dọn phòng
Tăng giá vốn	The Sóng 2PN view thoáng; CSJ/Mermaid view biển	“Giá trị cộng thêm” từ tiện ích/view	Giữ căn sạch đẹp, ảnh chuẩn để nâng biên
Trải nghiệm cao cấp	The Sóng 3PN; CSJ/Mermaid view hiếm	Giá/đêm cao dịp lễ, cảm xúc mạnh	Đầu tư décor, bếp đủ nấu, dịch vụ phụ trợ

7.5. Checklist rút gọn theo ngân sách (đi xem căn mang theo)

≤2,5 tỷ: đo diện tích thông thủy, chụp view – khoảng lùi, check nội thất cần thay gì; tính chi phí nâng cấp (nếu Oasky).
2,5–4 tỷ: so giá/m² chuẩn hóa bằng Scorecard; hỏi hồ sơ vận hành (ADR, công suất, review); kiểm phí QLVH/quy chế.
4–7 tỷ+: kiểm tiếng ồn/nắng, rủi ro bị chắn view; yêu cầu bàn giao chuẩn (vệ sinh, sơn dặm, thay thiết bị); dự phòng DSCR nếu vay.

7.6. Sai lầm phổ biến theo từng “ví tiền”

≤2,5 tỷ: ham giá rẻ nhưng bỏ qua chi phí nâng cấp, dẫn tới ADR không lên.
2,5–4 tỷ: so giá tổng, quên quy về m² và giá trị cộng thêm (view/tiện ích).
4–7 tỷ+: mua theo cảm xúc view đẹp, không stress test DSCR khi lãi suất biến động.

Kết luận mục 7:

Mỗi ngân sách có “điểm ngọt” riêng: The Sóng Studio/1PN cho khởi động an toàn; The Sóng 2PN hoặc CSJ 1–2PN cho dòng tiền ổn; Mermaid/CSJ view hiếm và The Sóng 3PN cho trải nghiệm cao cấp.
Hãy luôn chuẩn hóa giá/m², lượng hóa giá trị cộng thêm (vị trí – tiện ích – view – pháp lý – nội thất), rồi chọn chiến lược vận hành phù hợp để đạt NOI/Yield mục tiêu.

Ở phần 8, chúng ta sẽ đi vào so sánh tiện ích nội khu (bảng chi tiết) để thấy rõ vì sao The Sóng thường có giá trị cộng thêm về giá thuê/đêm và công suất so với các dự án lân cận.

8) So sánh tiện ích nội khu: vì sao The Sóng thường “ăn điểm” về giá thuê & công suất

Mục tiêu phần này: đặt The Sóng, CSJ Tower, Oasky (Sơn Thịnh), Mermaid Seaview lên cùng “mặt bàn” tiện ích để bạn thấy giá trị cộng thêm cho vận hành cho thuê (ADR, công suất) và trải nghiệm nghỉ dưỡng.

8.1. Bảng đối sánh tiện ích cốt lõi

Nhóm tiện ích	The Sóng	CSJ Tower	Oasky (Sơn Thịnh)	Mermaid Seaview
Hồ bơi trên cao / view đẹp	Có (điểm nhấn)	Có (cơ bản)	Có (quy mô vừa/nhỏ)	Có (view tốt ở một số block)
Sky bar / Lounge tầng cao	Có (đáng kể)	Không nổi bật	Không	Không
Gym – Yoga – Spa	Đầy đủ/hiện đại	Có (cơ bản)	Có (nhỏ/cơ bản)	Có (cơ bản)
Khu BBQ / Sân vườn	Có (nhiều điểm)	Hạn chế	Ít	Hạn chế
Khu vui chơi trẻ em (indoor/outdoor)	Có (2 nhóm)	Hạn chế	Ít/không	Hạn chế
Sảnh đón tiêu chuẩn cao	Có (5 sao cảm giác)	Có (đủ dùng)	Không nổi bật	Không nổi bật
Shophouse/Thương mại khối đế	Có (1–4F)	Hạn chế	Ít	Hạn chế
Bãi đỗ xe & kiểm soát ra vào	Đầy đủ, nhiều lớp	Có	Có	Có
Không gian cộng đồng/Co-working	Có (linh hoạt)	Hạn chế	Ít	Hạn chế
Quy mô & độ “dày” tiện ích	Cao	Trung bình–khá	Thấp–trung bình	Trung bình

Cách đọc bảng:

The Sóng sở hữu “combo tiện ích dày” (hồ bơi vô cực + sky bar + shophouse + khu trẻ em + sảnh lớn), tạo trải nghiệm resort trong tòa → thường nâng được ADR cuối tuần/lễ và giữ công suất ngày thường tốt hơn.
CSJ Tower mạnh ở tiếp cận bờ biển; tiện ích nội khu đủ dùng, trọng tâm trải nghiệm chuyển sang tầm nhìn & bãi biển.
Oasky thiên về m² rẻ; tiện ích cơ bản → muốn nâng ADR cần đầu tư nội thất – hình ảnh – dịch vụ.
Mermaid định vị theo view; tiện ích vừa phải, nhấn ban công/tầm nhìn để “bán” cảm xúc.

8.2. Tiện ích ảnh hưởng ADR/Công suất như thế nào?

Hồ bơi trên cao & sky bar
- Tạo ảnh “signature” (hoàng hôn – đêm) → CTR listing cao hơn, ADR cuối tuần vượt mặt bằng.
- Khách gia đình/nhóm bạn có điểm tụ tập ngay trong tòa → tăng thời lượng lưu trú.
Shophouse – thương mại khối đế
- Ăn uống – cà phê – mini mart ngay dưới nhà: tiện cho khách đi ngắn ngày, tăng điểm trải nghiệm → tỷ lệ review 5★ cao hơn.
Khu vui chơi trẻ em
- Hút nhóm gia đình (tệp “khó tính” nhưng chịu chi) → công suất ổn mùa không lễ, đặc biệt ngày thường.
Sảnh đón & cảm giác 5 sao
- Ấn tượng “wow” khi check-in → ảnh chụp/đánh giá đẹp, giảm tỉ lệ hủy, nâng giá trị cộng thêm khi đàm phán giá thuê.
Gym – Spa – Yoga
- Duy trì wellness cho khách dài ngày/chuyên gia → hỗ trợ kênh thuê tháng (ổn định dòng tiền).

8.3. Ma trận tác động tiện ích → vận hành (điểm 1–5)

Tiện ích	Tác động ADR cuối tuần	Tác động ADR ngày thường	Tác động Công suất	Ghi chú vận hành
Hồ bơi trên cao	5	4	5	Ảnh/signature – “bán” khoảnh khắc
Sky bar/Lounge	5	3	4	Kéo nhóm bạn/couple; tăng upsell
Shophouse/Thương mại	4	4	5	Tăng tiện lợi, review tốt
Khu vui chơi trẻ em	4	4	5	Giữ tệp gia đình – ngày thường
Sảnh 5 sao	3	3	4	Ấn tượng check-in, giảm hủy
Gym – Spa – Yoga	2	3	4	Hỗ trợ thuê tháng/chuyên gia

Kết luận nhanh: The Sóng đạt điểm cao ở nhiều hạng mục, nên điều kiện cần để kéo ADR & công suất đã có sẵn; phần còn lại là vận hành/marketing của chủ căn.

8.4. “Tour tiện ích” khi đi xem dự án (checklist thực địa)

Hồ bơi: quan sát độ sạch nước, sức chứa giờ cao điểm, ghế tắm nắng, khăn tắm, nhân viên cứu hộ.
Sky bar/không gian cao tầng: kiểm tra giờ mở cửa, mức ồn, menu – giá, góc chụp ảnh.
Sảnh & thang máy: xem độ tải cuối tuần; thời gian chờ; quy trình an ninh (thẻ từ, đăng ký khách).
Khu trẻ em: đồ chơi – an toàn – bảo trì; mái che với khu outdoor.
Shophouse: có mini mart/cafe hoạt động đều? Giờ đóng/mở?
Gym–Spa–Yoga: thiết bị, điều hòa, vệ sinh; có phí phụ thu không?
Biển bảng nội quy: rõ ràng, đa ngôn ngữ; số hotline xử lý sự cố.

8.5. Chiến lược tận dụng tiện ích để nâng điểm listing (áp dụng mọi tòa)

Bộ ảnh “3 lớp”
- Trong căn: phòng khách, bếp, phòng ngủ, nhà tắm, ban công.
- Tiện ích tòa: hồ bơi, sky bar, sảnh, gym – mỗi hạng mục 2–3 ảnh.
- Vị trí – lifestyle: bãi biển, hàng quán trong bán kính 300 m – 1 km.
Mô tả “bán lợi ích” thay vì liệt kê
- “3 phút ra Bãi Sau – ngắm hoàng hôn tại hồ bơi trên cao – cafe sáng ngay dưới nhà – bếp đủ đồ cho bữa tối gia đình”.
Gói add-on
- Early check-in/Late check-out (khi khả dụng), BBQ set, trang trí sinh nhật, tour nhỏ (xe máy/xe đạp).
Kịch bản giá
- Cuối tuần/lễ: cộng biên +30–150%.
- Ngày thường: combo ≥3–5 đêm (–10–15%), ≥7 đêm (–15–20%).
- Thuê tháng: mức “net” ổn định cho chuyên gia.

8.6. Gợi ý riêng cho từng dự án

The Sóng
- Tập trung ảnh signature: hồ bơi vô cực lúc hoàng hôn/đêm, sky bar lung linh.
- Family-friendly: nhấn khu trẻ em, bếp đủ đồ, máy giặt – sấy.
- Thông điệp: “Ở – chơi – chill đủ trong một tòa”.
CSJ Tower
- Dùng “bước ra là biển” làm USP; ban công/bình minh là ảnh chủ lực.
- Tối ưu chống ồn cho căn tầng thấp; cung cấp đệm bịt tai/white noise (nếu cần).
Oasky
- Bù tiện ích bằng nội thất – décor – ảnh sáng + giá mềm ngày thường.
- Nhắm thuê dài ngày (bếp đầy đủ, bàn làm việc, Internet ổn định).
Mermaid Seaview
- Dồn lực cho ảnh view – góc chụp; đèn – rèm – cây – ghế tối ưu ban công.
- Gói “Sunrise coffee”/“Sunset wine” tăng giá trị cộng thêm.

8.7. Bảng “điểm mạnh tiện ích” tóm tắt

Dự án	Điểm nhấn tiện ích	Tác động vận hành nổi bật
The Sóng	Hồ bơi trên cao + Sky bar + Shophouse + Khu trẻ em	ADR cuối tuần cao, công suất ngày thường ổn, review 5★ dễ đạt
CSJ Tower	Tiếp cận bờ biển	“Bán” ban công – bình minh/hoàng hôn, ADR tốt ở căn view
Oasky	Tiện ích cơ bản	Đẩy giá mềm – công suất; cần nội thất/ảnh đẹp để bù
Mermaid Seaview	View biển ở một số căn	Tập trung “bán” view; biên giá mạnh với hàng hiếm

8.8. Rủi ro & cách xử lý liên quan tiện ích

Quá tải thang máy/cuối tuần: chủ động khung giờ check-in/out lệch; hướng dẫn thang máy ít người; gợi ý check-in sớm/late.
Phí tiện ích phát sinh (nếu có): ghi rõ trong mô tả & house rules để tránh đánh giá thấp do hiểu nhầm.
Bảo trì tiện ích: cập nhật thông báo tạm dừng (bể bơi/spa), đề xuất hoạt động thay thế (bãi biển/quán cafe).

Kết luận mục 8:

The Sóng đang sở hữu “độ dày tiện ích” vượt trội so với nhóm so sánh, từ đó tạo giá trị cộng thêm cho ADR, công suất, điểm review và khả năng thương lượng giá bán/cho thuê.
CSJ Tower giữ lợi thế sát biển; Mermaid Seaview thắng ở view hiếm; Oasky cần nội thất – hình ảnh – pricing để bù tiện ích.
Khi đi xem thực tế, hãy dùng checklist tiện ích ở trên để đo chất lượng trải nghiệm chứ không chỉ “có/không”.

Ở phần 9, chúng ta sẽ soi pháp lý & vận hành (giấy tờ, quy chế, phí, PCCC, quy trình khách lưu trú) – mảnh ghép quyết định định giá, thanh khoản và an toàn pháp lý của tài sản.

9) Pháp lý & vận hành: mảnh ghép quyết định định giá, thanh khoản và an toàn sử dụng

Mục tiêu phần này: giúp bạn soi đúng hồ sơ pháp lý của căn định mua/thuê và đọc đúng quy chế vận hành của tòa (đặc biệt khi khai thác cho thuê). Khi pháp lý rõ và vận hành minh bạch, tài sản giữ giá tốt hơn, dễ cho thuê/bán lại và giảm rủi ro tranh chấp.

9.1. Khung pháp lý bạn cần hiểu (tóm lược dễ nhớ)

Loại hình sản phẩm trong tòa
- Căn hộ để ở (nhà ở hình thành trong tương lai/đã hoàn thành): thường gắn với quyền sở hữu lâu dài cho người Việt (người nước ngoài theo thời hạn theo quy định).
- Căn hộ du lịch/condotel: thường gắn với đất thương mại, dịch vụ; quyền sở hữu công trình theo thời hạn sử dụng đất và quy định hiện hành.
- Lưu ý: Nhiều dự án có tổ hợp (để ở + du lịch). Vì vậy, phải xác định chính xác loại căn bạn nhắm tới để đọc đúng giấy tờ.
Giấy tờ cốt lõi cấp độ dự án (nói ngắn gọn):
- Quy hoạch chi tiết/thiết kế (bản vẽ được duyệt), Giấy phép xây dựng.
- Nghiệm thu hoàn thành công trình, thẩm duyệt & nghiệm thu PCCC.
- Văn bản đủ điều kiện mua bán/chuyển nhượng theo loại hình sản phẩm.
Giấy tờ cấp độ căn:
- Giấy chứng nhận (nếu đã có) hoặc hồ sơ, quy trình dự kiến cấp.
- Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng (mua sơ cấp/thứ cấp), biên bản bàn giao, danh mục nội thất.
- Quy chế quản lý – vận hành (nội quy cư dân/khách lưu trú, biểu phí).

Gợi ý đọc: Xác định “mình đang mua/thuê loại căn nào” trước, rồi kiểm từng gói giấy tờ tương ứng. Tránh suy diễn pháp lý của căn A sang căn B nếu 2 căn khác mục đích sử dụng.

9.2. Hồ sơ pháp lý cần kiểm từng lớp (checklist chi tiết)

A) Cấp độ dự án

Quyết định/thoả thuận về quy hoạch và thiết kế cơ sở/thiết kế kỹ thuật đã được duyệt.
Giấy phép xây dựng (đúng tên pháp nhân chủ đầu tư, đúng quy mô – số tầng).
Nghiệm thu hoàn thành từng hạng mục và toàn bộ công trình (biên bản).
Thẩm duyệt & nghiệm thu PCCC (biên bản, danh mục thiết bị, nhật ký bảo trì).
Văn bản đủ điều kiện mua bán/chuyển nhượng phù hợp loại hình (nhà ở/du lịch).

B) Cấp độ tòa/khối
6) Sơ đồ mặt bằng tòa/khối, sơ đồ thoát hiểm, công năng khối đế (thương mại – tiện ích).
7) Quy chế quản lý – vận hành tòa, Ban quản trị/đơn vị quản lý (tên pháp nhân, trách nhiệm, hotline).
8) Biểu phí: phí quản lý (m²/tháng), phí gửi xe, phí tiện ích (nếu có), giờ sử dụng, cọc vòng tay ra vào (nếu áp dụng).

C) Cấp độ căn
9) Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng (đối chiếu mục đích sử dụng căn).
10) Biên bản bàn giao + Danh mục nội thất bàn giao (thương hiệu, bảo hành).
11) Hoá đơn/biên nhận các đợt thanh toán, công nợ còn lại (nếu mua lại).
12) Giấy chứng nhận (nếu đã cấp), hoặc văn bản/biên nhận trong quy trình cấp (nếu đang xử lý).
13) Sổ tay cư dân/khách lưu trú: giờ yên tĩnh, đăng ký tạm trú, chính sách khách ngoài, số lượng người tối đa, thú cưng…

9.3. Quy chế vận hành khi khai thác cho thuê (đọc kỹ để tránh “vạ miệng”)

Đăng ký tạm trú – an ninh: quy trình, biểu mẫu/QR, thời gian thông báo trước; người phụ trách.
Check-in/out & thang máy: có cần thẻ từ/vòng tay? Số vòng tay tiêu chuẩn cho mỗi loại căn? Phí cấp lại?
Giờ yên tĩnh: khung giờ, mức xử phạt nếu vi phạm (đặc biệt với nhóm đông).
Quy định hồ bơi/sky bar – tiện ích: khung giờ, đồng phục/áo bơi, quy định trẻ em, phí phụ thu (nếu có).
Bãi đỗ xe: chỗ cho ô tô/xe máy, phí gửi qua đêm, khu vực đón trả khách.
Phòng cháy & thoát hiểm: hướng dẫn khách sơ tán, map thoát hiểm trong căn.
Dịch vụ dọn phòng – rác: giờ dọn, điểm tập kết rác, quy định phân loại (nếu có).
Bảo trì – sửa chữa: đầu mối tiếp nhận sự cố (điện, nước, thang máy), SLA phản hồi/sửa chữa.

Mẹo: In 1 tờ “house rules + hướng dẫn nhanh” (song ngữ nếu cần), để ngay lối vào/đặt trong bìa nhựa tại bếp. Vừa giảm gọi hỏi lặt vặt, vừa giảm rủi ro review xấu.

9.4. Phí & hợp đồng: những mục hay “ẩn” trong chữ nhỏ

Phí quản lý (QLVH): cách tính, thời điểm điều chỉnh; các hạng mục bao gồm (an ninh, vệ sinh, cây xanh, hồ bơi…).
Quỹ bảo trì (nếu áp dụng theo quy chế loại hình): mức trích, cách sử dụng – công khai.
Phí tiện ích cho khách lưu trú: hồ bơi, gym, vòng tay/thẻ từ, bãi đỗ xe, các khoản đặt cọc…
Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng: điều khoản bàn giao, pháp lý căn, phạt vi phạm (trễ thanh toán, chậm bàn giao), thời điểm sang tên.
Hợp đồng dịch vụ quản lý cho thuê (nếu thuê đơn vị vận hành): tỷ lệ chia sẻ doanh thu, SLA chăm sóc khách, tiêu chuẩn ảnh/mô tả, báo cáo hàng tháng, quy tắc giá linh hoạt (cuối tuần/lễ), điều khoản chấm dứt/handover dữ liệu.
Thuế – hoá đơn: quy trình kê khai, xuất hoá đơn cho khách doanh nghiệp/dài hạn.

9.5. Rủi ro pháp lý – vận hành phổ biến & cách “đánh chặn”

Hiểu sai loại hình căn → kỳ vọng sai về chế độ sở hữu hoặc thủ tục giấy tờ.
- Cách xử lý: xác định đúng loại căn (ở/du lịch) trước khi định giá; yêu cầu văn bản xác nhận từ chủ đầu tư/đơn vị quản lý về quy chế áp dụng.
Thiếu/không trọn bộ nghiệm thu – PCCC → khó xin/hỗ trợ thủ tục về sau.
- Cách xử lý: kiểm bản nghiệm thu hoàn thành & PCCC cấp dự án/tòa; chụp lại số – ngày – trang.
Quy chế vận hành “mơ hồ” → xung đột cư dân – khách lưu trú, review xấu.
- Cách xử lý: đọc – hỏi – in house rules; thống nhất quy trình tạm trú, số khách tối đa, giờ yên tĩnh.
Phí phát sinh tiện ích – gửi xe – vòng tay → khách phàn nàn, hủy đặt.
- Cách xử lý: ghi rõ ngay trong tin đăng & tin nhắn tự động trước khi tới.
Bảo trì kém (điều hòa, nước nóng) → refund & review xấu.
- Cách xử lý: SOP bảo trì định kỳ, danh mục vật tư dự phòng; hotline thợ.

9.6. Quy trình kiểm tra 7 ngày (trước khi đặt cọc)

Ngày 1–2: Thu thập hồ sơ dự án & tòa (GPXD, nghiệm thu, PCCC, quy chế, biểu phí).
Ngày 3: Đi thực địa: tiện ích – thang máy – giờ cao điểm – mức ồn; test quãng đi bộ ra biển, hàng quán quanh tòa.
Ngày 4: Soi căn: diện tích thông thủy, view – hướng nắng, danh mục nội thất, thử điều hoà/nóng lạnh.
Ngày 5: Đánh giá vận hành: hỏi ADR, công suất, review (nếu căn đang khai thác); xin ảnh gốc listing.
Ngày 6: Tính giá/m² chuẩn hóa bằng Scorecard 100 điểm; mô phỏng NOI/Yield theo 3 kịch bản.
Ngày 7: Soạn phụ lục đính kèm: điều kiện bàn giao (sơn dặm, vệ sinh tổng, thay thiết bị), timeline sang tên, các giấy tờ sẽ bàn giao.

9.7. Mẫu checklist nộp/nhận hồ sơ (in ra để tick)

9.8. Câu hỏi “sắc” nên đặt ra với Ban quản lý/Chủ căn

“Căn này thuộc nhóm để ở hay du lịch? Quy chế khác nhau chỗ nào?”
“Tiện ích nào tính phí cho khách lưu trú? Mức phí, cách mua vòng tay/thẻ?”
“Quy trình đăng ký tạm trú & giờ yên tĩnh ra sao? Mức phạt?”
“SLA xử lý sự cố (điện, nước, điều hòa) cam kết thế nào?”
“Phí QLVH đã bao gồm hạng mục gì? Kế hoạch điều chỉnh phí năm tới?”
“Nếu thuê đơn vị vận hành: tỷ lệ chia, quyền sở hữu dữ liệu listing, điều kiện chấm dứt dịch vụ?”

9.9. Kết luận mục 9 (để sang phần rủi ro & phòng thủ)

Pháp lý rõ – vận hành minh bạch là “bệ đỡ” cho định giá, thanh khoản và dòng tiền.
Hãy xác định loại căn, kiểm đủ bộ hồ sơ dự án/tòa/căn, đọc kỹ quy chế và biểu phí trước khi đặt cọc.
In và dùng checklist 7 ngày + mẫu checklist nộp/nhận để hạn chế thiếu sót.

Ở phần 10, chúng ta sẽ gom các rủi ro trọng yếu trong đầu tư căn hộ nghỉ dưỡng ven biển (giá – mùa vụ – vận hành – pháp lý – lãi vay) và đề xuất biện pháp “phòng thủ thông minh” giúp bạn đi đường dài chắc chắn hơn.

10) Rủi ro & biện pháp “phòng thủ thông minh”

Mục tiêu: nhận diện rủi ro thực tế khi đầu tư/khai thác căn hộ nghỉ dưỡng ven biển (The Sóng – CSJ Tower – Oasky – Mermaid Seaview) và cách giảm thiểu tác động đến doanh thu, chi phí, pháp lý, tài sản.

10.1. Rủi ro thị trường & giá

Mùa vụ du lịch: cầu tăng mạnh dịp hè/lễ, yếu ngày thường – mùa mưa → doanh thu “răng cưa”.
Nguồn cung mới: thêm tòa/căn cùng khu vực → áp lực ADR và công suất.
Tâm lý & kinh tế vĩ mô: thắt chặt chi tiêu, biến động lãi suất → nhu cầu giải trí/du lịch giảm.
Cạnh tranh theo “view”: căn view biển/căn góc khan hiếm giữ giá, phần còn lại bị ép giá.

Phòng thủ

Lập lịch sự kiện địa phương để “bắt sóng” giá cuối tuần/lễ.
Chạy kênh thuê tháng (3–6–12 tháng) cho chuyên gia để san phẳng mùa vụ.
Định vị khác biệt (ảnh – tiện ích – gói dịch vụ) để không bị so “giá sàn”.

10.2. Rủi ro doanh thu (ADR – Công suất)

Phụ thuộc cuối tuần: ngày thường trống nhiều → ADR bình quân thấp.
Hủy đặt sát giờ, đặc biệt trên OTA.
Ảnh/mô tả kém → CTR thấp, giá phải “phá sàn” mới lấp đầy.
Điểm review dưới 4,6/5 → tụt thứ hạng hiển thị.

Phòng thủ

Ảnh chuyên nghiệp (3 lớp: trong căn – tiện ích tòa – lifestyle xung quanh).
Dynamic pricing: cuối tuần/lễ +30–150%; combo ngày thường ≥3–5 đêm giảm 10–15%.
Chính sách hủy linh hoạt theo mùa; yêu cầu đặt cọc nhẹ với ở dài ngày.
Quy trình xin review (quà nhỏ/late check-out 1 giờ khi có thể).

10.3. Rủi ro vận hành

Phụ thuộc OTA → phí cao, chính sách thay đổi, khóa tài khoản.
Sự cố phòng (điều hòa, nước nóng, rò rỉ) → refund + review xấu.
Tắc thang máy/cuối tuần → trải nghiệm kém, đánh giá 1–3★.
BQL thay đổi quy chế/biểu phí → chi phí đội, khách phàn nàn.

Phòng thủ

Đa kênh: OTA + kênh trực tiếp (QR trong phòng, Zalo OA/website mini).
SOP bảo trì: bảo dưỡng điều hòa/bình nóng lạnh định kỳ; kho vật tư tiêu hao.
House rules rõ (giờ yên tĩnh, tối đa khách, hút thuốc, thú cưng), in song ngữ.
Bản hướng dẫn căn: Wi-Fi/thiết bị/điểm rác/số hotline; giảm gọi hỏi & lỗi sử dụng.

10.4. Rủi ro pháp lý & tuân thủ

Hiểu sai loại hình căn (ở/du lịch) → kỳ vọng sai về giấy tờ/quy trình.
Thiếu nghiệm thu/PCCC ở cấp dự án/tòa → phát sinh thủ tục chậm.
Quy chế lưu trú: đăng ký tạm trú, vòng tay/thẻ từ, phí tiện ích – nếu không minh bạch sẽ gây tranh cãi.

Phòng thủ

Kiểm trọn bộ hồ sơ (GPXD, nghiệm thu, PCCC, quy chế, biểu phí) trước cọc.
In house rules + hướng dẫn tạm trú; gửi khách trước ngày đến.
Theo dõi cập nhật quy định tại tòa; phản hồi khách bằng thông tin chính thức.

10.5. Rủi ro tài chính

Lãi suất/đòn bẩy: DSCR tụt khi ADR/công suất giảm.
Dòng tiền – lịch trả nợ lệch mùa → thiếu tiền trả vào tháng thấp điểm.
Chi phí vận hành leo thang (điện nước/QLVH/dọn phòng).

Phòng thủ

Giữ DSCR mục tiêu ≥1,30 (tốt nhất 1,5–1,8).
Dự phòng 3–6 tháng chi phí (trả nợ + Opex).
Khóa/bảo hiểm lãi (nếu có), hạn mức tín dụng dự phòng.
Báo cáo ADR – Occ – RevPAR – NOI hằng tháng; cảnh báo sớm khi lệch kế hoạch.

10.6. Rủi ro tài sản ven biển

Ăn mòn muối, nấm mốc, bạc màu nội thất; thiết bị nhanh xuống cấp.
Gió lớn/nắng tây ảnh hưởng ban công – rèm – điều hòa.
An toàn ban công với trẻ em/nhóm đông.

Phòng thủ

Vật liệu chống ẩm/chống gỉ, sơn chống nấm; lịch vệ sinh điều hòa 6 tháng/lần.
Film cách nhiệt, rèm 2 lớp; quạt hút/thoát ẩm.
Khóa chặn cửa ban công an toàn; thông điệp an toàn trong house rules.

10.7. Rủi ro trải nghiệm tiện ích

Đóng hồ bơi/sky bar vì bảo trì → khách thất vọng.
Phí tiện ích phát sinh (vòng tay/bãi xe) làm giảm cảm nhận “value for money”.

Phòng thủ

Cập nhật thông báo tạm dừng tiện ích ngay trong listing + tin nhắn trước check-in.
Niêm yết phí tiện ích minh bạch; gợi ý phương án thay thế (bãi biển/quán rooftop gần đó).

10.8. Rủi ro công nghệ & dữ liệu

OTA thay đổi thuật toán hiển thị; khóa listing do vi phạm chính sách.
Mất dữ liệu ảnh/mô tả/đánh giá khi đổi đơn vị vận hành.

Phòng thủ

Sao lưu toàn bộ: ảnh gốc, mô tả, tiêu đề, review.
Hợp đồng vận hành quy định quyền sở hữu dữ liệu & bàn giao khi chấm dứt.
Đa kênh + kênh trực tiếp để giảm lệ thuộc.

10.9. Ma trận rủi ro → giải pháp (tóm tắt nhanh)

Rủi ro	Tác động chính	Biện pháp “phòng thủ”
Mùa vụ – cầu yếu ngày thường	Giảm công suất/ADR	Combo ≥3–5 đêm, thuê tháng, sự kiện địa phương, kênh trực tiếp
Hủy sát giờ	Mất đêm bán, lấp đầy thấp	Điều chỉnh chính sách hủy theo mùa, đặt cọc nhẹ, overbooking có kiểm soát
Review thấp	Tụt hiển thị/ADR	SLA phản hồi <10’, xử lý sự cố <2h, xin review có kịch bản
Sự cố phòng	Refund/đền bù	Bảo trì định kỳ, checklist hậu cần, hotline thợ, kho vật tư
Phí OTA cao	Biên lợi nhuận mỏng	Đa kênh, ưu đãi đặt trực tiếp, tối ưu nội dung để tăng tỉ lệ chuyển đổi
Lãi suất tăng	DSCR giảm	Dự phòng tiền mặt, cơ cấu nợ, cố định lãi/ trần lãi nếu có
Quy chế tòa thay đổi	Chi phí/giới hạn khách	Cập nhật thông tin, ghi rõ trong mô tả/house rules, chọn nhóm khách phù hợp
Bảo trì tiện ích	Khách thất vọng	Thông báo sớm + đề xuất thay thế, voucher bù nhỏ khi cần

10.10. Checklist “phòng thủ” 20 điểm (in ra để dùng)

Ảnh chuyên nghiệp 12–18 tấm (ngày/đêm + tiện ích tòa).
Tiêu đề tối ưu từ khóa (Bãi Sau – hồ bơi trên cao – bếp – đỗ xe…).
Mô tả bán lợi ích, không chỉ liệt kê đồ.
House rules rõ, song ngữ.
Hướng dẫn tạm trú + QR điền thông tin.
Template trả lời 5 kịch bản (hỏi đường, check-in sớm, thêm khách, sự cố…).
Pricing linh hoạt theo mùa, sự kiện, độ trống.
Combo dài ngày & ưu đãi đặt trực tiếp.
SOP dọn phòng theo m2; checklist sau mỗi lượt.
Bảo trì định kỳ điều hòa/nóng lạnh; nhật ký sửa chữa.
Kho vật tư tiêu hao & đồ thay thế nhanh.
Bảo hiểm căn hộ + trách nhiệm dân sự.
Báo cáo ADR–Occ–RevPAR–NOI hàng tháng.
DSCR theo dõi quý; stress test khi ADR/Occ giảm.
Sao lưu dữ liệu listing; quyền sở hữu dữ liệu trong hợp đồng vận hành.
Biểu phí tòa & tiện ích dán ngay trong phòng.
Bản đồ 300 m – 1 km (ăn uống – chợ – TTTM – bãi biển).
SLA với đối tác dọn phòng/sửa chữa (cam kết thời gian).
Kế hoạch khủng hoảng: mất điện/nước, cháy nhỏ, khách xô xát.
Exit file: hồ sơ ảnh – review – ADR/Occ 12–18 tháng để sẵn sàng bán lại.

10.11. Tín hiệu cảnh báo sớm (để kịp chỉnh)

CTR listing tụt >20% trong 2 tuần → kiểm ảnh/tiêu đề/giá.
Tỉ lệ hủy >12% tháng → xem lại chính sách hủy & xác nhận lưu trú.
Điểm review <4,7/5 → audit SOP dọn phòng/bảo trì/giải đáp.
DSCR <1,30 2 quý liên tiếp → rà lại đòn bẩy, cơ cấu nợ, mở kênh thuê tháng.

10.12. Kịch bản khẩn cấp & quy trình 5 bước (ví dụ)

Sự cố điều hòa: (1) Xin lỗi – (2) Cử thợ ≤2h – (3) Tạm thời đặt quạt + máy làm mát – (4) Giảm/hoàn tiền tương xứng – (5) Theo dõi review.
Rò nước: (1) Cắt nước khu vực – (2) Che chắn đồ – (3) Gọi kỹ thuật – (4) Vệ sinh nhanh – (5) Kiểm tra căn liền kề + báo BQL.
Mất điện khu vực: (1) Xác minh BQL – (2) Cập nhật giờ khôi phục – (3) Hỗ trợ đèn dự phòng/quạt tay – (4) Voucher bù nhỏ nếu kéo dài – (5) Báo cáo sự cố.

Kết luận mục 10:

Đầu tư căn hộ nghỉ dưỡng không chỉ là giá mua và ADR/Occ, mà là một hệ thống vận hành.
Với quy trình – dữ liệu – kỷ luật đúng, bạn có thể khoá rủi ro, giữ NOI/Yield ổn định, và xây track record để tăng giá trị tài sản hoặc thoát hàng khi cần.

Phần 11 (tiếp theo) sẽ là Checklist 15 điểm trước khi xuống tiền rút gọn cho người bận rộn: đi xem – soi hồ sơ – đàm phán – chốt – bàn giao.

11) Checklist 15 điểm trước khi xuống tiền (in ra mang theo)

Xác định mục tiêu: ở–nghỉ dưỡng, dòng tiền hay tăng giá vốn; khung thời gian nắm giữ.
Khoanh vùng ngân sách (tổng vốn + dự phòng 3–6 tháng + chi nâng cấp nếu có).
Chọn dự án & loại căn phù hợp mục tiêu (The Sóng 1–2PN cho dòng tiền, 3PN/CSJ–Mermaid view hiếm cho trải nghiệm…).
Quy về giá/m² và dùng Scorecard 100 điểm (vị trí, tiện ích, view, vận hành, pháp lý, nội thất) để đánh giá giá trị cộng thêm.
Đi thực địa: đo khoảng cách thực ra biển/ăn uống/TTTM; kiểm tra mức ồn – thang máy – giờ cao điểm.
Soi hiện trạng căn: diện tích thông thủy, hướng nắng/gió, ban công, hệ thống điện–nước–điều hòa, lỗi thấm/nấm mốc.
Danh mục nội thất: thương hiệu, năm mua, tình trạng – ước lượng chi phí thay thế/nâng cấp.
Hồ sơ pháp lý từng lớp: GPXD – nghiệm thu hoàn thành – PCCC – quy chế vận hành – mục đích sử dụng căn – biểu phí (QLVH, gửi xe, tiện ích).
Nếu mua căn đang cho thuê: thu ADR – công suất – chi phí 6–12 tháng, điểm review, link listing, ảnh gốc.
Mô phỏng NOI/Yield/DSCR theo 3 kịch bản (thận trọng – cơ sở – lạc quan); stress test khi ADR/Occ giảm 10%.
Thương lượng thông minh: định giá theo m² chuẩn hóa, tập trung điều kiện bàn giao (sơn dặm, vệ sinh tổng, thay thiết bị) hơn là “ép sâu” căn view hiếm.
Phụ lục hợp đồng: liệt kê bàn giao, mốc thanh toán – sang tên, hồ sơ phải bàn giao, xử lý công nợ/thuế/phí còn lại.
Kế hoạch vận hành 90 ngày: chụp ảnh chuyên nghiệp, tối ưu tiêu đề–mô tả, bảng giá linh hoạt, template trả lời, SOP dọn phòng–bảo trì.
Tuân thủ: quy trình đăng ký tạm trú, house rules, thuế cho thuê, bảo hiểm căn hộ & trách nhiệm dân sự.
Exit strategy: chuẩn bị track record 12–18 tháng (ADR, occ, review) để nâng giá khi bán lại.

12) FAQ ngắn & Kết luận – Gợi ý hành động

12.1. FAQ ngắn

Q1: The Sóng có đang “đắt” hơn khu vực không?
A: Tùy view – tầng – nội thất. Với vị trí gần Bãi Sau và combo tiện ích dày (hồ bơi trên cao, sky bar, shophouse), nhiều căn có giá bán/giá thuê cao hơn mặt bằng là hợp lý. So theo giá/m² rồi cộng trừ giá trị cộng thêm để ra “giá đúng”.

Q2: 1PN hay 2PN hiệu quả hơn cho thuê?
A: 1PN dễ lấp đầy ngày thường; 2PN ADR cao và “ăn” mạnh cuối tuần/lễ → NOI/Yield thường nhỉnh nếu vận hành tốt. Hãy mô phỏng bằng ADR–Occ thực tế căn bạn chọn.

Q3: Có nên “mua vì view” ở CSJ/Mermaid?
A: Nếu săn view hiếm – ban công đẹp, khả năng giữ giá rất tốt; nhưng giá vốn cao → kiểm DSCR và kịch bản thận trọng trước khi chốt.

Q4: Mùa thấp điểm có lỗ không?
A: Nếu chỉ bám OTA ngắn ngày, biên sẽ mỏng. Kết hợp thuê tháng (3–6–12 tháng) + combo dài ngày + giá linh hoạt để san phẳng mùa vụ.

Q5: Pháp lý condotel có đáng lo?
A: Cần soi đúng loại căn, kiểm đủ bộ hồ sơ dự án/tòa/căn và đọc kỹ quy chế vận hành. Căn hồ sơ rõ – vận hành minh bạch luôn được thị trường trả giá tốt hơn.

12.2. Kết luận – Gợi ý hành động

Tóm tắt giá trị cốt lõi:

The Sóng nổi trội nhờ vị trí gần Bãi Sau + trải nghiệm nội khu trọn gói (hồ bơi vô cực, sky bar, shophouse, khu trẻ em) → thường giúp giá thuê/đêm tốt, công suất ổn, và giữ mặt bằng giá khi bán lại.
CSJ Tower ghi điểm “bước ra là biển”; căn view biển đẹp có mức chênh giá rõ rệt.
Mermaid Seaview tỏa sáng ở view hiếm, giữ giá tốt khi đúng hàng.
Oasky phù hợp ngân sách – m² rẻ; cần đầu tư nội thất–hình ảnh để kéo ADR.

Kỳ vọng dòng tiền (minh họa cơ sở khi vận hành chuẩn):

The Sóng 1–2PN: ~8–10%/năm ròng;
3PN & căn view hiếm: yield thấp hơn nhưng giá/đêm cao mùa lễ;
Oasky 2PN: yield khá nhờ giá vốn thấp, bù bằng cải tạo–vận hành.

3 bước hành động ngay:

Shortlist 3–5 căn theo mục tiêu & ngân sách; quy về giá/m² chuẩn hóa bằng Scorecard 100 điểm.
Đi thực địa trong 1–2 ngày: đo quãng đi bộ ra biển, check tiện ích–thang máy–mức ồn; thu ảnh hiện trạng & danh mục nội thất.
Mô phỏng NOI/Yield/DSCR 3 kịch bản, chốt phụ lục bàn giao và kế hoạch vận hành 90 ngày (ảnh, nội dung, giá, SOP) trước khi đặt cọc.

Kết luận tổng

The Sóng Condotel và nhóm dự án lân cận (CSJ Tower, Mermaid Seaview, Oasky/Sơn Thịnh) phục vụ cùng một nhu cầu nghỉ dưỡng – cho thuê quanh Bãi Sau/Thùy Vân, nhưng “tính cách tài sản” và cách tạo giá trị khác nhau rõ rệt:

The Sóng: lợi thế gần Bãi Sau + combo tiện ích dày (hồ bơi trên cao, sky bar, shophouse, khu trẻ em) → thường giúp giá thuê/đêm cao ngày cao điểm, công suất ổn ngày thường, điểm review tốt và mức chênh định giá tích cực ở các căn view thoáng – nội thất chuẩn ảnh.
CSJ Tower: sát biển; căn view biển đẹp được thị trường trả giá bán/giá thuê cao hơn mặt bằng. Cần so theo giá/m² & chất lượng view, không so giá tổng.
Mermaid Seaview: tỏa sáng ở các căn view hiếm; giữ giá tốt khi đúng hàng, nhưng hiệu quả dòng tiền phụ thuộc giá vốn và vận hành.
Oasky (Sơn Thịnh): m² rẻ – phù hợp ngân sách hoặc ai cần diện tích rộng; bù tiện ích bằng nâng cấp nội thất – ảnh – giá linh hoạt để kéo ADR/công suất.

Cách chốt khôn ngoan không phải “săn giá rẻ nhất”, mà là:

Quy về giá/m², rồi cộng/trừ giá trị cộng thêm (vị trí, tiện ích, view, vận hành, pháp lý, nội thất).
Mô phỏng NOI/Yield/DSCR theo 3 kịch bản (thận trọng – cơ sở – lạc quan) bằng chính ADR – công suất – chi phí dự kiến của căn bạn nhắm.
Soi pháp lý & vận hành từng lớp (GPXD, nghiệm thu hoàn thành, PCCC, quy chế/biểu phí, house rules, thủ tục tạm trú).
Đàm phán vào điều kiện bàn giao (sơn dặm, vệ sinh tổng, thay thiết bị hao mòn, danh mục nội thất) hơn là “ép sâu” các căn view – trải nghiệm đang khan hàng.

Tóm tắt “điểm ngọt” theo mục tiêu

An toàn vốn / học vận hành → The Sóng Studio/1PN hoặc Oasky 1–2PN: vốn vừa, dễ lấp đầy, dễ tối ưu.
Dòng tiền ổn → The Sóng 2PN hoặc CSJ 1–2PN: ADR tốt + công suất ổn nếu ảnh/mô tả/giá linh hoạt.
Giữ giá/khác biệt cảm xúc → CSJ/Mermaid view hiếm, The Sóng 3PN trải nghiệm: giá/đêm cao dịp lễ, bán lại có câu chuyện.

3 bước cuối trước khi đặt cọc

Shortlist 3–5 căn đúng ngân sách & mục tiêu → chấm Scorecard 100 điểm để lượng hóa “giá trị cộng thêm”.
Đi thực địa 1–2 ngày → đo quãng đi bộ ra biển, test thang máy giờ cao điểm, soi mức ồn – hướng nắng, kiểm tra tiện ích thực tế.
Niêm phong bằng giấy tờ & số → chốt giá/m² chuẩn hóa, gắn phụ lục bàn giao, mô phỏng NOI/Yield/DSCR và viết sẵn kế hoạch vận hành 90 ngày (ảnh, nội dung, pricing, SOP, house rules).

Khi làm đúng quy trình trên, bạn sẽ:

Chọn đúng tài sản phù hợp mục tiêu (ở – nghỉ dưỡng – dòng tiền – giữ giá).
Định giá đúng (không mua hớ vì “ảnh đẹp” hay bỏ lỡ vì so sai hệ quy chiếu).
Vận hành đúng để chạm NOI/Yield mục tiêu, đồng thời giữ điểm review cao và tính thanh khoản tốt khi cần thoát hàng.

Liên Hệ Đặt Căn Hộ The Sóng Vũng Tàu

Nếu bạn đang quan tâm đến việc thuê căn hộ The Sóng Vũng Tàu cho chuyến nghỉ dưỡng cùng gia đình, bạn bè hoặc kỳ nghỉ cuối tuần, hãy liên hệ trực tiếp với hệ thống Homestay The Sóng để được tư vấn nhanh chóng, chính xác và nhận báo giá ưu đãi nhất.