Yếu tố khẳng định tiềm năng tăng giá dự án The Sóng Vũng Tàu ⋆ The Sóng Vũng Tàu

Bạn đang tìm một tài sản “vừa nghỉ dưỡng, vừa sinh lời” tại thành phố biển? The Sóng Vũng Tàu nổi bật không chỉ bởi vị trí 28 Thi Sách – cách Bãi Sau vài phút đi bộ, mà còn bởi chuỗi động lực có thể đẩy mặt bằng giá lên một nấc mới trong những năm tới. Từ hạ tầng kết nối (cao tốc, sân bay) đang tăng tốc, dòng khách du lịch ổn định cuối tuần – lễ Tết, mô hình căn hộ nghỉ dưỡng full tiện ích (sky pool, sky bar, shophouse, gym–spa) cho đến khung pháp lý ngày càng hoàn thiện và nguồn cung ven biển khan hiếm, mọi mảnh ghép đều đang nghiêng về phía tăng giá.

Bài viết này sẽ “giải phẫu” từng yếu tố tạo premium cho The Sóng: vì sao vị trí này giữ ADR/công suất thuê luôn cao, hạ tầng nào là chất xúc tác cho nhu cầu thật, cách pháp lý ảnh hưởng thanh khoản & định giá, cũng như kịch bản ROI 3–5 năm để bạn dễ hình dung bài toán dòng tiền. Nếu bạn là nhà đầu tư cần cơ sở dữ liệu để tự tin xuống tiền, hay gia đình muốn một căn hộ nghỉ dưỡng có giá trị gia tăng bền vững, đây là hướng dẫn đầy đủ giúp bạn hiểu vì sao The Sóng Vũng Tàu có dư địa tăng giá – và làm thế nào để tận dụng làn sóng đó.

Lưu ý:

“Premium” ở đây nghĩa là mức chênh định giá / phần bù giá mà thị trường sẵn sàng trả cao hơn mặt bằng chung nhờ lợi thế vượt trội (vị trí, tiện ích, vận hành, pháp lý, thương hiệu…).

Cụ thể với The Sóng:

Price premium (giá bán): Giá/m² có thể cao hơn các dự án lân cận vì gần Bãi Sau, tiện ích đỉnh mái (sky pool, sky bar)…
Rent/ADR premium (giá thuê/đêm): Mức giá thuê bình quân/đêm cao hơn 10–25% nhờ trải nghiệm tốt, rating OTA cao.
Occupancy premium (công suất): Tỉ lệ lấp đầy cao hơn 5–10 điểm % vào cuối tuần/lễ → doanh thu ổn định hơn.
Liquidity premium (thanh khoản): Dễ cho thuê/bán lại hơn, thời gian “ra hàng” ngắn hơn.

Cách hình dung nhanh:

Premium (%) = (Giá/Chỉ số của The Sóng – Trung bình nhóm so sánh) ÷ Trung bình nhóm so sánh × 100%.
Ví dụ: nếu ADR The Sóng 1,6 triệu/đêm, nhóm so sánh 1,3 triệu/đêm ⇒ premium ≈ 23%.

Tóm lại, “premium” trong câu trên là lợi thế khiến The Sóng được thị trường trả giá cao hơn (hoặc cho thuê tốt hơn) so với các dự án cùng khu vực.

1) Tóm tắt dành cho nhà đầu tư bận rộn

Cầu du lịch tăng bền vững: 2024, Việt Nam đón ~17,6 triệu khách quốc tế; Bà Rịa–Vũng Tàu hơn 16 triệu lượt khách, công suất phòng cao trong các dịp lễ/tết → lực cầu thuê ổn định. vietnamnews.vn+2Báo Bà Rịa – Vũng Tàu điện tử+2
Hạ tầng “bật công tắc”: Cao tốc Biên Hòa–Vũng Tàu dự kiến thông xe kỹ thuật và đưa vào khai thác giai đoạn cuối 2025; Sân bay Long Thành được đẩy tiến độ cho giai đoạn 1 (25 triệu khách/năm), tạo biên độ tăng trưởng điểm đến. fili.vn+3Báo Người Lao Động Online+3Đài Truyền hình TP.HCM+3
Pháp lý condotel “gỡ nút”: Nghị định 10/2023 bổ sung cơ sở cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho công trình lưu trú du lịch (condotel) khi đủ điều kiện → nếu được áp dụng thực tế tại dự án, là chất xúc tác định giá. baochinhphu.vn+2baochinhphu.vn+2
Sản phẩm có “premium tự nhiên”: vị trí 28 Thi Sách, ~300m ra Bãi Sau; tiện ích “chuẩn resort” như sky pool tầng 36, sky bar, shophouse… giúp duy trì ADR/công suất cao. thesong.vn

Kết luận nhanh: Với cầu du lịch đang đi lên, hạ tầng kết nối bứt tốc, pháp lý “mở”, và cấu phần sản phẩm khác biệt, The Sóng Vũng Tàu có cơ sở vững để tăng giá theo chu kỳ 3–5 năm – đặc biệt nếu có thêm mốc pháp lý về chứng nhận sở hữu cho căn hộ du lịch thỏa điều kiện.

2) The Sóng là ai – ở đâu – có gì khác biệt?

Chủ đầu tư/Phát triển: An Gia Group.
Vị trí: 28 Thi Sách, phường Thắng Tam, TP. Vũng Tàu – tâm mạch du lịch Bãi Sau.
Quy mô cơ bản (tham chiếu công bố): Tháp 36 tầng, hơn 1.500 sản phẩm căn hộ du lịch & shophouse, GFA khoảng 123.000 m². thesong.vn+1

Điểm đáng giá không chỉ nằm ở địa chỉ (bước chân chạm biển), mà còn ở định vị sản phẩm: căn hộ du lịch hướng nghỉ dưỡng – cho thuê ngắn hạn, “đủ bộ” tiện ích để gia tăng trải nghiệm lưu trú (và giá phòng).

3) “Cầu” tăng bền vững: Du lịch Việt Nam & Bà Rịa–Vũng Tàu

Cầu vĩ mô – Việt Nam

2024, Việt Nam đón ~17,6 triệu khách quốc tế, gần chạm mốc tiền đại dịch, tạo nền cầu tốt cho các điểm đến biển khu vực phía Nam. vietnamnews.vn

Cầu địa phương – Bà Rịa–Vũng Tàu

Hơn 16 triệu lượt khách năm 2024 (+13,11% YoY); doanh thu du lịch tăng ~14,6%. Công suất phòng đạt mức cao trong các dịp lễ 30/4, 2/9, Tết… – nhiều đợt 85–90% toàn tỉnh. Báo Bà Rịa – Vũng Tàu điện tử+3Báo Bà Rịa – Vũng Tàu điện tử+3Báo Bà Rịa – Vũng Tàu điện tử+3
Tết 2025: BR–VT ghi nhận ~773.000 lượt trong kỳ, doanh thu ước ~747 tỷ đồng, tăng lần lượt 27% và 34% so với cùng kỳ. Vietnam Briefing
Mục tiêu 2025: Tỉnh đặt mục tiêu >18,3 triệu lượt khách, cho thấy định hướng tiếp tục kích cầu – nâng chất. Báo Đại biểu Nhân dân

Ý nghĩa với The Sóng:

Lực cầu thuê ngắn hạn cuối tuần & cao điểm giúp duy trì ADR (giá phòng bình quân) và công suất ở vùng cao – yếu tố then chốt khiến thu nhập cho thuê và giá trị tài sản “neo” ở mặt bằng tốt, từ đó định giá bán thứ cấp được hỗ trợ.

4) Cú hích hạ tầng: Cao tốc Biên Hòa–Vũng Tàu & Sân bay Long Thành

Biên Hòa–Vũng Tàu (giai đoạn 1)

Nhiều nguồn chính thống cập nhật mục tiêu thông xe kỹ thuật/cuối 2025 đưa vào khai thác; khối lượng gói thành phần 3 đã hoàn thành phần lớn. Đây là tuyến then chốt rút ngắn thời gian di chuyển từ vùng đô thị – công nghiệp Đồng Nai/TP.HCM đến Vũng Tàu. Đài Truyền hình TP.HCM+2Báo Người Lao Động Online+2

Sân bay Long Thành (giai đoạn 1)

Chính phủ và ACV khẳng định lấy lại tiến độ, cơ bản hoàn thành trong 2025; giai đoạn 1 công suất 25 triệu khách/năm, là “cánh cổng quốc tế” của vùng Đông Nam Bộ – lợi thế gián tiếp cho các điểm đến biển lân cận như Vũng Tàu. vnexpress.net+2vnexpress.net+2

Ý nghĩa với The Sóng:

Khi chi phí thời gian được kéo xuống (đường bộ) và khả năng tiếp nhận khách quốc tế được mở rộng (đường không), lượng cầu bổ sung sẽ dịch chuyển về những điểm đến dễ tiếp cận, có chất lượng lưu trú tốt – nhóm căn hộ nghỉ dưỡng “full tiện ích” như The Sóng hưởng lợi tức thì qua tăng công suất và kỳ vọng giá bán.

5) Pháp lý condotel “được mở khóa”: Ý nghĩa của Nghị định 10/2023

Nghị định 10/2023 (hiệu lực từ 20/5/2023) bổ sung cơ sở pháp lý để chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có mục đích lưu trú du lịch (condotel) nếu đáp ứng đủ điều kiện (đất đai, xây dựng, BĐS). baochinhphu.vn+1
Trình tự, thủ tục cấp chứng nhận được quy định chi tiết (sửa đổi Điều 32 & 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Đây là tín hiệu chính sách quan trọng gỡ vướng cho phân khúc. baochinhphu.vn

Ý nghĩa với định giá The Sóng:

Với sản phẩm căn hộ du lịch đã hoàn thiện & vận hành, khi chủ đầu tư/ban quản lý đáp ứng điều kiện & hoàn tất hồ sơ theo NĐ10, khả năng cấp GCN (sổ) là chất xúc tác lớn cho thanh khoản và premium định giá trên thị trường thứ cấp.

Gợi ý cho nhà đầu tư: theo dõi tiến độ/điều kiện cấp GCN của từng phân khu/loại căn; căn có hồ sơ “sạch – rõ – sẵn” thường được thị trường trả giá cao hơn.

6) Nguồn cung chất lượng khan hiếm gần Bãi Sau

Bãi Sau là “trái tim” du lịch của Vũng Tàu, nhưng quỹ đất ven biển thuận tiện – đủ lớn để phát triển tổ hợp cao tầng + tiện ích dày không nhiều. Các dự án quy mô tương đương, vị trí đi bộ ra biển, có sky pool/sky bar, thương mại nội khu… trên thực tế đếm trên đầu ngón tay. Điều này tạo tính khan hiếm tự nhiên cho các căn hộ có thể cho thuê hiệu quả quanh năm.

Hệ quả: trong chu kỳ 3–5 năm tới, khi cầu du lịch tăng và hạ tầng hoàn thiện, giá trị bám biển (sea-proximity premium) của sản phẩm “đúng chuẩn nghỉ dưỡng” sẽ nới rộng khoảng cách so với các sản phẩm cùng thành phố nhưng xa biển – ít tiện ích.

7) Sản phẩm tạo “premium”: Thiết kế & tiện ích của The Sóng

The Sóng nổi bật nhờ mô-típ “làn sóng” trong kiến trúc mặt đứng, khối tiện ích “đỉnh mái” (sky pool, sky bar), và khu thương mại – dịch vụ ở khối đế, cho phép trải nghiệm trọn vẹn trong bán kính đi bộ. Các tiện ích tiêu biểu do dự án công bố:

Hồ bơi sky view tầng 36, hồ bơi trẻ em tầng 5
Sky bar, lounge
Gym, spa, phòng đa năng, khu vui chơi
Khu BBQ, shophouse nội khu

Những thành phần này trực tiếp nâng ADR (giá phòng bình quân) và điểm hài lòng khi khai thác lưu trú – là đòn bẩy để định giá bán cao hơn nhóm sản phẩm chỉ “để ở”. thesong.vn

8) Khả năng khai thác cho thuê & mô hình định giá 3–5 năm

Đây là mô hình tham chiếu, nhằm minh họa cách dòng tiền và yếu tố định giá tương tác. Thực tế phụ thuộc loại căn, view, nội thất, ảnh chụp, điểm review, mùa vụ, chính sách giá & quản lý.

Giả định căn 1PN (≈50–55 m²) đã hoàn thiện nội thất tại The Sóng

Giá vào thời điểm phân tích: 3,0 tỷ (tham chiếu mặt bằng).
ADR (giá/đêm bình quân năm): 1,6 triệu.
Công suất thuê TB năm: 65% (≈ 237 đêm).
Doanh thu gộp/năm: 1,6 triệu × 365 × 0,65 ≈ ~380 triệu.
Tổng chi vận hành: ~35% doanh thu (hoa hồng OTA, dọn phòng/giặt, điện nước/internet/TV, QLVH & tiện ích, hao mòn vật tư, vật phẩm tiêu hao).
Lợi nhuận ròng trước thuế (NOI): ~247 triệu/năm → Yield ròng ≈ 8,2%/năm.

Kịch bản 3–5 năm:

Thận trọng: ADR đứng yên, công suất 60%, vốn tăng 2%/năm → tổng lợi nhuận ~9%/năm (ròng + tăng giá).
Cơ sở: ADR +5%, công suất 65–68%, vốn +3–4%/năm → ~10–12%/năm.
Lạc quan (có mốc GCN condotel & vận hành minh bạch hơn): ADR +10%, công suất 70%, vốn +5–7%/năm → ~13–16%/năm.

Vì sao các con số này “đứng được”?

Cầu thuê: BR–VT đang ghi nhận tăng trưởng lượng khách & doanh thu du lịch hai con số, công suất phòng cao trong dịp lễ; nền tảng này giúp đỡ lưng cho ADR/công suất căn hộ nghỉ dưỡng. Báo Bà Rịa – Vũng Tàu điện tử+1
Hạ tầng: Cao tốc & sân bay tạo vòng đời khách mới và tốc độ quay vòng cao hơn cho các điểm đến ven biển gần TP.HCM. Báo Người Lao Động Online+1
Sản phẩm: Tiện ích “đủ bộ” → rating OTA tốt → tăng giá trị thương hiệu căn theo thời gian (đặc biệt nếu ảnh chụp & vận hành chuyên nghiệp).

9) So sánh nhanh với các dự án lân cận

Yếu tố	The Sóng	CSJ Tower	Oasky	Mermaid Seaview
Gần Bãi Sau	~300m – đi bộ	Sát biển	Gần biển (xa hơn)	Gần biển (xa hơn)
Tiện ích đỉnh mái	Sky pool + sky bar	Bể bơi cơ bản	Bể bơi nhỏ	Bể bơi view
Khối thương mại nội khu	Có (1–4F)	Hạn chế	Không đáng kể	Hạn chế
Quy mô cộng đồng	Lớn – sôi động	Trung bình	Trung cấp	Trung cấp
Định vị khai thác	Nghỉ dưỡng – cho thuê mạnh	Condotel truyền thống	Cho thuê trung cấp	Cho thuê trung cấp

Thông điệp chính: The Sóng có tổ hợp tiện ích – thương mại – trải nghiệm phong phú hơn; nhờ đó khả năng giữ ADR/Công suất cao, tạo premium định giá trong trung hạn.

10) Rủi ro, biên an toàn và cách “phòng thủ thông minh”

Rủi ro chính:

Tiến độ áp dụng NĐ10/2023 tại địa phương có thể kéo dài; 2) Mùa vụ: thấp điểm ngày thường – mùa mưa; 3) Chi phí vận hành tăng nếu SOP kém; 4) Xung đột lợi ích giữa cư dân ở thực và chủ hộ cho thuê (ồn, tải thang máy).

Cách phòng thủ:

Pháp lý: yêu cầu bộ hồ sơ gốc (GPXD, nghiệm thu hoàn thành, thẩm duyệt & nghiệm thu PCCC, đất/GCN), phụ lục cập nhật tiến trình GCN. baochinhphu.vn
Vận hành: chốt KPI với đơn vị quản lý (ADR mục tiêu, công suất, rating OTA ≥4.7/5, SLA 2h), chuẩn hóa house rules & đăng ký tạm trú.
Tài chính: giữ DSCR ≥1,3; dự phòng 1,5–2% giá trị căn/năm cho sửa chữa lớn; 0,5–1% cho nâng cấp nội thất định kỳ.
Marketing: ảnh chụp chuyên nghiệp (12–18 tấm), lịch giá linh hoạt, combo gia đình, ưu đãi dài ngày.

11) Checklist 1 trang trước khi xuống tiền

Hồ sơ pháp lý: GPXD + bản vẽ; nghiệm thu hoàn thành; thẩm duyệt & nghiệm thu PCCC; quyết định giao/thuê đất; quy chế vận hành – biểu phí.
Tình trạng GCN (nếu là căn hộ du lịch): đã nộp/đang xử lý/điều kiện cần – đủ; mốc cập nhật định kỳ. baochinhphu.vn
Vị trí căn: view – hướng nắng – tiếng ồn – khoảng lùi – gần/thẳng sảnh thang.
Nội thất & hiện trạng: danh mục bàn giao; tuổi thọ đồ hao mòn nhanh (nệm, sofa, máy lạnh).
Dữ liệu vận hành: ADR/công suất lịch sử (nếu mua lại), điểm review, tệp khách mục tiêu.
Phụ lục hợp đồng: điều khoản rút cọc nếu hồ sơ thực tế khác mô tả; cam kết sơn dặm, vệ sinh tổng, thay linh kiện hỏng.
Kế hoạch 90 ngày: chụp ảnh, niêm yết đa kênh, bộ nội quy, đối tác dọn phòng – giặt ủi.
Chiến lược giá: cuối tuần/lễ +20–40%; ưu đãi ≥7 đêm, ≥28 đêm; cài đặt calendar theo mùa.
Quỹ dự phòng: 1,5–2% giá trị căn/năm + bảo hiểm cháy nổ – trách nhiệm dân sự.
Exit strategy: track record doanh thu 12–18 tháng + báo cáo thu–chi minh bạch để nâng giá chào khi bán.

12) Kết luận & khuyến nghị hành động

The Sóng Vũng Tàu hội tụ 4 “động cơ” tăng giá bền vững:

Cầu du lịch đi lên: Việt Nam & BR–VT tăng trưởng khách, công suất cao mùa lễ; doanh thu du lịch cải thiện liên tục. vietnamnews.vn+1
Hạ tầng bứt tốc: Cao tốc Biên Hòa–Vũng Tàu hướng mốc khai thác cuối 2025; Sân bay Long Thành giai đoạn 1 được thúc đẩy, mở cánh cửa khách quốc tế – nội địa chất lượng cao. Báo Người Lao Động Online+1
Khung pháp lý condotel “mở”: Nghị định 10/2023 tạo hành lang cấp GCN khi đủ điều kiện – chất xúc tác định giá nếu hiện thực hóa. baochinhphu.vn
Sản phẩm khác biệt & khan hiếm: vị trí gần Bãi Sau, “full” tiện ích đỉnh mái – thương mại nội khu, cộng đồng đông – sôi động. thesong.vn

Khuyến nghị:

Nhà đầu tư dòng tiền: ưu tiên Studio/1PN/2PN view tốt, nội thất “chuẩn ảnh”, vận hành chuyên nghiệp để đạt 8–12%/năm (kịch bản cơ sở), xây track record 12–18 tháng trước khi tính câu chuyện tăng giá vốn.
Nhà đầu tư an toàn: săn căn hồ sơ rõ nhất, đàm phán phụ lục cập nhật pháp lý, coi mốc GCN condotel là upside trung hạn.
Người mua để nghỉ dưỡng: chọn căn ít nắng tây, gần nhưng không quá sát lõi thang máy/tiện ích để đảm bảo yên tĩnh; tận dụng cho thuê linh hoạt ngoài lịch sử dụng.

Liên Hệ Đặt Căn Hộ The Sóng Vũng Tàu

Nếu bạn đang quan tâm đến việc thuê căn hộ The Sóng Vũng Tàu cho chuyến nghỉ dưỡng cùng gia đình, bạn bè hoặc kỳ nghỉ cuối tuần, hãy liên hệ trực tiếp với hệ thống Homestay The Sóng để được tư vấn nhanh chóng, chính xác và nhận báo giá ưu đãi nhất.